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2025年Q2「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。最新數據顯示，在銀行房貸緊縮和信用管制的影響下，2025年第二季三大科學園區房價指數全面下跌。高雄園區以季跌4.1%最多，台南園區下跌3.1%居次，新竹園區跌2.3%，台中園區小幅下修1.4%。

政策影響續行 三大園區房價全面下跌

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，2025年Q2在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，加上美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。而且，目前買方購屋心態保守，期待有一定的降幅才願意進場，且部分屋主也評估房市現況，願意讓利、降價出售，也讓本季科學園區房價指數皆呈下跌的現象，反映市場買氣降溫，房價正在修正中。

郭翰補充，雖然科學園區在產業進駐後，有望帶動龐大的人才需求，使當地的購屋需求走升。不過，不少科技大廠目前仍在建廠與擴廠階段，離全面貢獻產能時間尚早。因此，在就業人口尚未到位，及生活機能仍待完善下，加上前幾年房價已提前反映，與現階段房市受政策衝擊，自然難獲得在地、剛需買盤青睞，也使近年來漲多的房價開始下修。

高雄園區本季跌幅4.1% 跌幅居各大園區之首

位於高雄的南部科學園區，2025年Q2指數跌幅4.1%最重。郭翰說明，高雄園區近年來受益於台積電的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受銀行房貸緊縮和房市政策的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，房價也開始修正，經2024年Q4修正4.7%後，2025年Q1指數小幅回升1.3%，本季指數又再下跌4.1%，整體房價呈現走跌趨勢。

至於跌幅第二的，是位於台南的南部科學園區，2025年Q2季跌3.1%，跌幅又較上一季擴大。郭翰分析，台南園區近年來房價快速上漲，當地薪資增幅遠不及房價飆升速度，消費者難以再追價。而且，南科台南園區周遭房屋供給量大，隨著房價修正之際，不少投資客也選擇退場轉售，使待售房屋存量增加。此外，當地因交通、生活機能還尚未成熟，加上買方購屋心態採保守觀望，交易量下滑，房價支撐性不足。數據顯示，台南園區指數已連續二季下跌，且跌幅呈現擴大的趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2200萬房砍至1820萬該入手？ 專家：機能與貸款條件是關鍵

新北市出現一筆引人注目的房產交易案例。有網友詢問，一間銀行鑑價達2200萬元的房屋，屋主願意以1820萬元出售，價差高達380萬元，相當於打約83折，但物件所在位置缺乏捷運、生活機能較少，且貸款利率達3%無寬限期，這樣的条件是否值得入手？這項疑問引發房地產專家的熱烈討論。

價差誘人但隱藏成本需精算

這筆交易表面上看來相當誘人，鑑價2200萬元的房屋僅售1820萬元，相當於直接省下380萬元，折扣幅度約17%。然而，房地產專家提醒，這樣的價差可能反映了物件的某些缺陷，特別是位於「公車為主、無捷運、機能少」的地段。

通常銀行鑑價與實際售價有明顯落差，可能原因包括地段較偏遠、周邊生活機能不足、交通便利性差，或是物件本身有些難以從表面看出的問題。買家不能只看價格優勢，還需評估這些隱形成本。

交通機能與生活便利性是關鍵考量

該物件位於新北市，依賴公車運輸且缺乏捷運，生活機能較少，這些因素都會影響日常生活便利性與未來的轉手性。房市專家指出：「交通不便的物件，雖然購入成本較低，但未來轉手時可能面臨同樣的問題，潛在買家會更少，轉售期可能拉長。」

此外，生活機能不足也意味著日常生活中需要花費更多時間與交通成本購物、用餐、辦理各種事務，這些都是購屋時需要納入考量的隱形成本。

貸款條件嚴苛 還款壓力需審慎評估

另一個關鍵因素是貸款條件：利率3%且無寬限期。以貸款8成（約1456萬元）計算，每月還款金額約6.1萬元（30年期本息攤還），這對許多家庭來說是相當沉重的負擔。目前市場上優質條件的房貸利率約在2.1-2.5%之間，3%的利率明顯偏高，且無寬限期意味著從第一個月起就要負擔全額還款，購屋者必須審慎評估自己的還款能力。

專家建議與替代方案

專家建議，面對這類物件，潛在買家應該：

1. 實地勘查多次：在不同時段（平日、假日、白天、晚上）實際走訪社區，感受周邊環境與交通狀況

2. 評估通勤成本：計算每日通勤時間與交通費用，量化交通不便的隱形成本

3. 調查區域發展計劃：了解該區域是否有未來發展計劃，如道路開通、公共建設等

4. 嘗試協商貸款條件：向不同銀行詢問貸款條件，或許能找到更好的利率方案

5. 考慮替代區域：比較其他區域類似價位的物件，評估性價比

如果買方有自住需求，且能接受該區域的生活模式，這個價格確實有吸引力。但若是考慮未來轉手或投資報酬，則需要更加謹慎評估。

高折扣物件隱藏風險。

賣厝阿明表示，這間鑑價2200萬卻只賣1820萬的房屋，表面上提供了難得的價格優勢，但缺乏交通機能與苛刻的貸款條件，卻也增加了隱形成本與未來轉手難度。

建議潛在買家應該跳出「撿便宜」的心態，全面評估自己的生活需求、財務狀況與未來規劃。

畢竟，買房不只是當下的交易，更是長期生活品質與財務健康的決定。最好的選擇不一定是價格最便宜的，而是最適合自己需求與條件的物件。在做出決定前，多做功課、多比較，才能做出明智的選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

社區管委淪為「屎缺」？居民避之唯恐不及 現任委員嘆：總是同一批人在扛

社區管委會委員似乎已成現代社區中最不受歡迎的無給職。近期多位現任管委在網路發聲，抱怨社區總是由固定幾位熱心人士承擔管理責任，多數居民以「不住這裡」、「工作太忙」、「經常出國」等各種理由推辭擔任委員。這種現象不僅造成社區管理人才斷層，更讓現任委員感到心力交瘁。

管委難為 各種推託理由層出不窮

一位現任管委在社群平台無奈表示，平時在社區群組中總能看到不少活躍成員發表意見、提出批評，但當真正需要推選管委時，這些人就開始出現各種推託理由：「不住這裡」、「老公是美國人」、「常常不在台灣」、「工作很忙沒空」等，讓實際承擔工作的委員感到相當挫折。

這種情況在全台各社區相當普遍。根據公寓大廈管理維護商業同業公會的統計，超過6成的社區面臨管委選任困難問題，特別是屋齡較高的社區，更是經常出現「找不到人當委員」的困境。

管委工作繁重 卻缺乏實質獎勵

管委會工作繁重卻缺乏實質獎勵，是許多人避之唯恐不及的主要原因。管委需要處理的事務包括：財務管理、設備維護、社區安全、鄰里糾紛調解等，這些工作既耗時又容易得罪人，且完全是無給職。

社區管理顧問分析：「現代人工作忙碌，下班後只想休息，誰還有精力處理社區事務？加上管委工作容易引發爭議，做得好是應該，做不好就被批評，自然讓很多人寧可當『沉默的大多數』。」

專業物管公司 成解決方案之一

面對管委選任困難的問題，越來越多社區選擇委託專業物業管理公司處理日常事務。物管公司可以提供專業的財務、維護、安全管理服務，讓管委會從繁瑣的日常事務中解脫，專注於重大決策。不過，這也帶來新的問題：物管費用增加可能引起住戶反彈，且最終決策權仍需要由住戶代表的管委會行使，無法完全避免委員選任的需求。

建立輪值制度 減輕負擔

有些社區開始建立「委員輪值制度」，要求每戶在一定期間內必須擔任委員一次，或者採用「分組負責制」，將工作分配給更多住戶，減輕個人負擔。也有社區提供些許誘因，如管委期間免交管理費等，提高住戶參與意願。

賣厝阿明建議，社區可以建立更完善的新任委員培訓機制，讓新進委員更快上手，降低參與門檻。

社區管理需要更多住戶共同參與。管委會不應該是少數人的沉重負擔，而應該是全體住戶共同承擔的社區責任。與其抱怨現任委員做得不夠好，不如思考如何為自己的社區貢獻一份心力。建議各社區可以思考更創新的參與機制，如建立專業顧問團、設立專門委員會分擔工作、或者導入數化工具減輕行政負擔。只有當更多住戶願意參與社區事務，才能打造真正宜居的社區環境。畢竟，好的社區需要大家一起創造，而不是依賴少數人的付出。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

行政院鬆綁「新青安」，為沉寂已久的房市注入一劑強心針。中信房屋統計聯徵中心資料，今年上半年40歲以下的年輕房貸族申貸件數為38,791件，占全台申貸總件數75,395件的51.5%，比例創近10年同期新高。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然近期房市利空訊息不斷，整體市況明顯降溫，但在政府政策的支持下，年輕首購族受影響程度相對有限，尤其隨著行政院鬆綁新青安，預計將會再吸引一批首購族進場。

莊思敏表示，自去年下半年以來，銀行核貸嚴格，加上史上最嚴第七波信用管制，導致投資客與置產族大量退場。

她表示，雖然換屋族可透過簽署切結書來突破限貸，但部分銀行考慮到追蹤切結案件還需要額外的行政成本，在實務上仍傾向採取「一刀切」做法，也讓換屋族的申貸難度明顯提高。

相較之下，首購族受影響較少，又有新青安2.0可供善用，加上許多年輕人正值成家立業階段，剛性需求強烈，因此推升了年輕族群在房貸市場中的占比。

莊思敏進一步指出，行政院已於9月4日拍板，將「新青安」排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，並回溯自9月1日起適用。

此舉顯示政府支持首購自住青年購屋立場，也意味著銀行放款量能將進一步釋放，困擾購屋族一年多的「貸款荒」問題有望獲得緩解。隨著年底傳統購屋旺季將至，預期將會有更多年輕首購族出籠，房市亦可能迎來一波小陽春，尤其是總價落在1,200至1,500萬元、符合新青安貸款額度的低總價住宅，更將有望成為市場上的熱門標的。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府日前宣布將八大公股行庫承辦的新版青年安心成家房貸（新青安），排除在有不動產房貸天條之稱的銀行法72-2條適用之外，為房貸水龍頭開大一點。華南投顧分析指出，以新青安的貸款上限是1,000萬元，以貸款八成上限估算，房屋總價在1,250萬元內的建案，將是主要受惠者，並點名六檔以高雄、台南為主要推案市場的營建股可留意。

華南投顧並指出，如手上有成屋銷售中的建商，或是仲介公司已成交卻無法取得貸款的成屋，將可望受惠新青安鬆綁，但預售屋因尚未完工交屋，所以無法享有新青安購屋優惠。

此外，華南投顧指出，由於雙北房屋單價高，除了套房外，不容易找到1,300萬元以下的新建案，因此新青安鬆綁排除適用銀行法第72-2條限制，對新推案在北部地區為主的建設公司幫助相對有限，以中南部的建商受惠程度相對較高，且高雄建商以成屋銷售為主，新青安鬆綁受惠最大。

華南投顧指出，包括京城（2524）、永信建（5508）、隆大（5519）、上曜（1316）、三地開發（1438）、華友聯（1436），這六檔營建股主要推案市場都在高雄或是高雄與台南等南部地區，且多數總銷金額都在百億元以上，可望率先受惠新青安鬆綁效應。

華南投顧並提醒，雖然政策對銀行承作新青安貸款限制鬆綁，但央行第3季理監事會議在9月18日召開，屆時應觀察是否還會有新的房地產措施宣布，增添新變數。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房價反轉向下，轉向空頭市場，根據吉家網公布第二季房市成屋市場季報，六都房價季跌1.86%、年跌3.08%，均價已經連跌三季，顯示自2024年第四季開始房市進入空頭，六都行政區跌勢強弱分明，超過7成行政區下跌。

吉家網董事長表示，房市連三季處於初跌段，共計跌幅4%，上半年交易量萎縮八年來新谷底，很像上波循環最低谷2016上半年的交易窒息量，預期今年下半年將進入主跌段。

李同榮表示，雖然房貸天條選擇性鬆綁，但只會影響交易量回溫，而影響不了下修中房價，在下跌趨勢線中出現的小利多，最多僅能減緩跌幅，未來市場降價幅度多大，交易量反彈就有多大，預估全年房價平均跌幅仍會擴增至8%～10%，房市空頭格局不變。

統計顯示，第二季房價各大都會區季跌幅均約在2%左右，不過年跌幅則是「愈南愈深」，台北市年增0.55%、新北持平，不過桃園年減3.48%、台中年減5.78%、台南年減8.13%，高雄更逾9%。李同榮表示，這波調整較大的都會在超漲的台中、台南、高雄為主，短線中南部跌幅擴大，但長線而言，基於高科技產業鏈南移、高鐵軌道經濟促進一日生活圈、房價基期與台北落差空間、等三大利基，未來房市發展空間仍然看好中南部。

不過此波房價下修並非全面齊跌，而是出現各地「強弱分明」的情形，李同榮表示，六都部分區域房價波動幅度不大，表示短線具抗跌實力，進可攻退可守，購屋者購屋策略上，以商圈成熟重劃區為首選，包括重大建設近完工的周邊區域、AI與半導體產業布局重鎮、雙軌道建設已完成區、人口淨流入具潛力發展地區等可擇優進場，並避開量大且商圈未成熟地區。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令上路滿一年，桃園七大主要重劃區今年上半年與去年下半年相比，屋齡五年內新成屋僅八德擴大、經國、小檜溪重劃區仍維持上漲，其中八德擴大重劃區半年間漲幅7.6％。不過青埔、中路、藝文特區和機場捷運A7站，均價明顯下修，其中以A7站跌幅最大，短短半年就下跌近3成。

房仲業者分析，房市交易低迷、房價反轉，重劃區房價是否具支撐性，與其供需情形與建設題材有關，第一建經研究中心副理張菱育表示，限貸令讓市場短期投資買盤明顯退場，加上總體經濟環境的不確定性，使得桃園各大重劃區房價進入「高檔盤整」期，新成屋因建商推案價格仍高，加上自住客支撐，跌幅呈現兩極化。

桃園作為北台灣人口紅利城市，且不乏雙北客外移至此購屋，長期需求仍在，但在市場景氣不明與貸款成數不足雙重壓力下，市場進入買方觀望期，議價空間放大。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，八德擴大為高綠覆率的重劃區，目前興建中的桃園捷運綠線，G01、G02站就設置在八擴重劃區內，未來將有大鶯豐德交流道可紓解車流，近年頗吸引家庭客購屋自住，因此也較不受打房政策影響，價格穩健。

而桃園經國和小檜溪重劃區鄰近藝文特區和桃園火車站的成熟商圈，由於蛋黃區新屋供給有限且價格高貴，更凸顯周邊重劃區4字頭行情在價格上的吸引力，形成買氣外溢效應。

相較下，桃園機場捷運A7站跌幅最大，新成屋均價由4字頭跌至3字頭，台灣房屋捷運樂善直營店店長劉昭佑表示，主要是因為「富宇富御」3、4年前預售交易為2字頭，今年上半年大量交屋，在實價登錄上顯示為今年交易資料，拉低該區今年的新案均價，實際上價格波動不大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

整體通膨狀況逐漸緩和，不過全台 8 月房租類的租金指數年增率達 2.29%，年增率仍達 2% 以上，年增率則出現收斂，爲近 17 個月以來年增幅新低，由於政策上朝未來續約漲租需參考房租指數年增率方向，依這樣計算，元萬塊租金要漲租可能一個月僅能漲 400 餘元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前全台通膨已經降溫，通膨因素恐難以推升房租上漲，但房租還是受到市場供需影響，現在市場買氣欠佳，仍有利租屋市場，經濟面則是表現一般，觀察未來房租指數是否慢慢回到 2% 以內。

統計顯示，最新全台 8 月房租指數為 109.15，寫下歷史新高，同時較 2020 年同期上漲約 1 成，年增率為 2.29%，則是近 17 個月以來新低，若以區域來看，北部地區房租指數年增率為 2.35%，中部地區則是 2.52%，南部區域則是 2.03%，東部區域 1.49%。

曾敬德指出，影響房租的因素眾多，包括近年的通膨、房價走揚、新成屋落成釋出的比價效應、房東房貸的資金成本增加、政府租金補貼增加租客的承擔能力等，不過最後都還是要回歸到市場供需，新青安剛上路的確出現一波租轉買的現象，但近期房市買氣清淡，對於租屋需求仍維持穩定。

政府近年除了積極補貼租客，也希望房東多將閒置的房屋釋出，提出許多稅負上的優惠獎勵，近期則是研擬進行「租賃條例」的修法，重點包括保障租客在訂約加續約時，可以享有一次合計 3 年租約、以及房東要漲租金必須提前半年告知租客，且房租漲幅不得超過當月房租指數年增率，由於政策仍研擬當中，未來可能還是會有些變化。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

限貸令上路滿一年，房仲業者彙整桃園市不動產交易e指通數據發現，桃園七大主要重劃區中，去年下半年與今年上半年相比，5年內新成屋僅八德擴大、經國、小檜溪重劃區仍維持上漲，其中八德擴大重劃區，半年間漲幅7.6%；反觀青埔、中路、藝文特區和機場捷運A7站，均價明顯下修，其中以A7站跌幅最大，短短半年就下跌近3成。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，八德擴大為高綠覆率的重劃區，公園多、居住環境舒適，目前興建中的桃園捷運綠線，G01、G02站就設置在八擴重劃區內，未來將有大鶯豐德交流道可紓解車流，近年頗吸引家庭客購屋自住，較不受打炒房政策影響，價格穩健。

張旭嵐指出，而經國和小檜溪重劃區鄰近藝文特區和桃園火車站的成熟商圈，機能完善，加上蛋黃區新屋供給有限且價格高貴，更凸顯周邊重劃區4字頭行情在價格上的吸引力，形成買氣外溢效應。

桃園捷運A7站跌幅最大，五年內新屋，短短半年就下跌近28.8%。台灣房屋捷運樂善直營店店長劉昭佑分析，機場捷運A7站周邊的新成屋均價會出現價格下修，主要是「富宇富御」3、4年前預售交易為2字頭，在今年上半年大量交屋，在實價登錄上顯示為今年交易資料，拉低該區今年的新案均價，實際上價格波動不大。

劉昭佑指出，A7站的購屋族，不乏在華亞科技園區、長庚醫院工作的雙北客，也有上班族透過捷運通勤至上班地點，加上機捷沿線房價相對較親民的區域，吸引購屋族置產，目前中古2房加車位總價約1300萬元左右，而3房加車位總價則在1600至1800萬元左右。

豪宅集中的藝文特區，去年限貸令剛推出時，新成屋均價高達每坪55.5萬元，而今年上半年降至47.7萬元、跌幅14.1%。張旭嵐說，目前特區內開發飽和，新推案皆位在特區周邊地區，部份新成屋去年成交價最高有至6字頭，但今年買氣趨弱，大坪數物件降至5字頭，呈現微幅下修態勢，拉低區域均價。不過，藝文特區的商圈和機能相當成熟，有捷運綠線、桃園市立總圖書館等設施，未來京站百貨將進駐等，房市仍有一定支撐力。

第一建經研究中心副理張菱育分析，限貸令讓市場短期投資買盤明顯退場，加上總體經濟環境的不確定性，使得桃園各大重劃區房價進入「高檔盤整」期，新成屋因建商推案價格仍高，加上自住客支撐，跌幅呈現兩極化。

張菱育指出，桃園作為北台灣人口紅利城市，且不乏雙北客外移至此購屋，長期需求仍在，但在市場景氣不明與貸款成數不足雙重壓力下，市場進入買方觀望期，議價空間放大，對於有自住需求的買方而言，目前反而是「精挑細選」的好時機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行釋換屋族利多！舊屋出售期限延至18個月 房市寒冬現暖流

房市迎來久違的政策調整。中央銀行宣布放寬換屋族「出售期限延長」措施，將換屋族出售舊屋的認定期限從現行的1年延長至18個月。這項政策被視為新青安貸款規範放寬的配套措施，旨在因應當前房市交易降溫、房屋銷售期拉長的現實狀況，為實質換屋自住需求者提供更充裕的資金調度空間。

政策調整背景與市場現實

央行去年9月第7度調整選擇性信用管制措施時，原本提供換屋族1年的緩衝期限，要求在新購住宅貸款核貸後1年內出售舊屋。然而，隨著房市交易明顯降溫，近期民眾普遍反映出售原有房屋時間拉長，甚至出現買賣雙方已簽約，但買方因貸款需等待銀行排撥而延長交屋期限的狀況。

這波政策調整背後，反映的是房市正面臨多重挑戰。國際貿易緊張帶來的關稅壓力、央行持續實施的選擇性信用管制、以及銀行端嚴格的貸款條件（被業界稱為「貸款天條」），這些因素相互疊加，讓原本就低迷的房市交易雪上加霜。

更根本的問題在於，近年民眾薪資成長速度遠遠追不上房價飆漲幅度。根據主計總處數據，過去五年台灣實質經常性薪資年均成長率僅約1%，但同期全國房價漲幅卻超過30%，這種失衡狀態嚴重壓縮了民眾的購屋能力。

政策細節與適用條件

這項換屋協處措施自2024年9月20日（含）以後錄案之貸款案件均可適用。央行強調，借款人仍需符合授信5P原則與實質換屋自住前提，銀行才能在兼顧風險控管下，協助支應換屋者的資金需求。

所謂授信5P原則包括：借款戶信用(people)、資金用途(purpose)、還款來源(payment)、債權保障(protection)及授信展望(perspective)。這意味著雖然期限放寬，但銀行仍會嚴格審核貸款人的還款能力與信用狀況。

市場長期展望與供需平衡

值得關注的是，隨著全國各地社會住宅建設如火如荼開展，從北到南大量社宅項目陸續完工投入市場，預計將逐步改變房市供給結構。這種由政府主導的大規模住宅供給，有望促使房市供需關係重新平衡。社宅大量供給確實可能對市場產生長期影響。加上政策持續調控，未來房價走向合理化的可能性正在大幅提升。這次央行放寬換屋期限，可以說是因應市場過渡期的必要措施。」

專家觀點與市場反應

房市專家普遍對這項政策調整給予正面評價。這確實是貼近市場現實的政策調整。當前房市交易周期從簽約到完成過戶，經常需要3-6個月時間，加上尋找買方的時間，原本的1年期限確實較為緊迫。」雖然不會直接刺激成交量大幅增加，但確實提供了更友善的換屋環境，對於有實際換屋需求的民眾來說是一大幫助。」

央行此次政策調整展現了對市場現實的細緻觀察與回應。

在維持整體信用管制框架的同時，也能針對實際需求進行彈性調整，這種細緻化的管理方式值得肯定。

對於有換屋需求的民眾來說，這項措施提供了更充裕的資金調度空間，減輕了時間壓力。但專家也提醒，雖然期限放寬，換屋族仍應該謹慎評估自身財務狀況，確保同時負擔兩戶房貸的還款能力，避免過度擴張信用。

隨著社宅供給增加和政策持續調控，台灣房市可望逐步走向更健康的供需平衡。這項換屋期限放寬措施，或許正是市場從過度炒作回歸居住本質的過渡期重要政策之一。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】