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9月1日起，行政院宣布新青安房貸不再計入《銀行法》第72條之2的放款上限，形同打開「房貸水龍頭」。政府強調，這不是放縱炒房，而是確保青年首購族能「貸得到」。然而，市場反應兩極，有人視為救命活水，有人卻憂心這會推升房價，更殘酷的是，即便貸得到，頭期款和利率壓力仍居高不下，青年買房夢想，恐怕依舊遙不可及。

房貸水龍頭終於打開了？9月1日起，行政院拍板，新青安房貸不再計入《銀行法》第72條之2條的放款上限。政府信誓旦旦地說，這是為了讓青年首購族「貸得到」，解決近來各大公股銀行「滿水位」導致的房貸荒。

消息一出，引發全台熱烈討論，有人歡呼「終於不用再苦等銀行放款」，也有人憂心「水一開，房價又要漲」，更該注意的問題，不是貸不貸得到，而是房子根本買不起。

於是，問題來了，「水龍頭」好像開了，但到底會灌進多少活水？想買房的民眾、放貸的金融單位，真能解渴？

72-2條鬆綁，政府灌水解房貸荒

72-2條被稱作「不動產放款天條」，規定銀行房貸不得超過存款餘額的30%，以防金融體系被房市綁架。但，新青安上路後，需求暴增，導致公股銀行額度快到天花板。今年7月，全台核准卻未撥款的案件高達1.3萬件，金額超過1200億元，讓不少首購族急得像熱鍋上的螞蟻。

金管會主委彭金隆坦言，過去十年房貸成長率85%，早就甩開存款成長率73%，兩者脫鉤，銀行喘不過氣，行政院長卓榮泰才會宣布，新青安貸款排除在第72條之2以外，預估可釋出1300億元的額度。

相關單位指出，不是放縱炒房，而是要確保青年真的能貸得到。賴清德總統更強調，「打開水龍頭」是責任，但政府會嚴格把關，防止投機客趁機套利。

不過市場看法更直接。信義房屋專案經理曾敬德說，對首購族來說，這當然是天降甘霖，至少短期內「排隊」現象會緩解，尤其低總價的房子會最先受惠。台灣房屋執行長張旭嵐則提醒，雖然額度放鬆了，但審核標準沒變，多屋族貸款還是卡得死死的，對一般人來說，還是得準備更多自備款。

額度放鬆未必真解渴，市場反應兩極

就算貸得到，頭期款依舊是最殘酷的關卡。根據住商機構彙整，今年上半年20至40歲青年購屋族，平均頭期款要準備342.8萬元，比去年又多了23.5萬元。意即，晚一年買房，光是頭期款就要多出快一台國產車的錢，台北市最誇張，平均頭期款飆到668萬元，比去年同期增加將近百萬元，新北市也得先準備403萬元。

統計顯示，全台青年平均核貸成數僅剩71.4%，比過去少了快一成。換算起來，就是銀行願意借的變少，購屋族自己要掏的更多。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨形容，現在的青年買房壓力是「三重壓力」，頭期款高漲、貸款成數下降、利率墊高。

意味著，就算政府拼命灌水，年輕人要的是「一個能裝水的水桶」，也就是可負擔的房價。

表面上，政策替年輕人開了一條「活水管線」，但市場卻充滿矛盾。市場普遍認為，短期來看，新政確實能減緩「貸不到」的焦慮，讓卡在銀行櫃檯的青年看到希望；長期而言，如果房價持續上漲，或青年背負超過能力的房貸，水龍頭再開，也可謂危機四伏。尤其，一旦新青安補貼退場，屆時利率跳升，恐怕會有更多人陷入斷頭風險。

政府喊的是幫助青年安家，銀行盯的是授信風險，建商樂的是交易活絡；只是，青年買房的夢想，卻像在一條忽冷忽熱的水管裡漂流，當水龍頭真的開了，能不能流出清澈的活水？還是再一次沖高房價、讓青年更難上車？這個答案，各界都在關注。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

儘管整體通膨壓力有所緩解，國內租金市場卻持續走高。根據最新統計，今（2025）年8月全台房租指數攀升至109.15，再度刷新歷史紀錄；年增率達2.29％，雖然仍維持在2％以上，但增幅已是近17個月來最低，顯示租金漲勢正在逐漸收斂。

雖然通膨不再強勢推升租金，但房租的變動仍主要受市場供需驅動。在房市買氣低迷的情況下，租屋市場依然穩定，甚至小幅升溫。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「新青安」政策上路一度帶動部分租轉買現象，但由於近期房市交易轉冷，整體租屋需求尚未明顯下滑，支撐租金維持高檔。

從區域來看，房租年增幅度以中部最高，達2.52％，北部則為2.35％，南部2.03％，東部則相對溫和僅1.49％。而自2020年以來，全台房租指數已上漲約10％，顯示長期趨勢仍偏多。

隨著房租持續上漲，政策面也開始著手規範租金調整機制。政府正研擬修法，規劃未來房東在租約續約時漲租，需參考當時的「房租指數年增率」作為上限，同時須提前半年告知租客。以目前年增率2.29％計算，月租金為2萬元的房屋，最多只能調漲約458元。

未來修法方向也將朝向保障租客權益發展，包括要求租期最長保障3年、限制漲租頻率與幅度等。曾敬德認為，雖然政策尚在研擬階段，最終細節仍待觀察，但若這些規範成形，將有助於降低租屋市場的不確定性，並提供租客更穩定的租住環境。

整體來看，儘管租金指數續創新高，但在通膨降溫、買氣疲弱、政策干預等多重因素影響下，未來租金漲勢恐難再現過往的強勁動能，房租年增率有機會逐步回落至2％以下。對租屋族而言，短期壓力仍在，但隨著法規機制逐步健全，市場將朝更穩定與透明方向發展。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

換屋族群可以鬆一口氣了！繼行政院上周宣布將新青安貸款鬆綁後，央行在9月18日的理監事會議前，宣布放寬換屋族的，出售舊屋期限從一年延長到十八個月。不過，房產人士普遍認為，重點還是在於資金水龍頭要打開，否則成效有限。

接待人員詳細解說，幫助購屋需求者找到理想的物件，繼行政院拍板放寬「新青安房貸水龍頭」之後，央行最新也出手，鬆綁換屋族限制，過去針對實質換屋，自住者的換屋期限，從原本的一年內需要處分完畢，延長到十八個月，就是考量到今年以來房市降溫，貸款難貸。



信義房屋不動產企研室專案經理 曾敬德：「現在等於說他拉長到一年半，他有比較充裕的時間去處理，這樣子的售屋流程，所以對於當然有簽切結，這樣的售屋族來講的話，其實時間上比較充裕，但是我們回頭來看，其實這樣子的一個族群，真正這樣過去兩年，簽切結的量體並不大。」



根據先前央行提供的資料顯示，2023年6月到2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件，總共是2142件，等於是每個月先買後賣切結一年出售的件數不到100件，雖然央行開啟「換屋人道走廊」，讓換屋族鬆了一口氣，但房市信用管制措施依然沒放寬，申貸挑戰度仍是關鍵。



鄉林集團董事長 賴正鎰：「尤其（貸款）成數下降，他必須要自籌，從八成的貸款，不足一成兩成必須要自籌，那這個是影響到購屋的意願，這個水龍頭，如果在9月18日中央銀行，能夠在這裡微幅的開放，那麼是一個很重要的轉折點，第二個就是建築業的，融資貸款成數。」



政府放寬「首購、換屋」水龍頭，但觀察最新市調，新青安鬆綁政策出爐後的北台灣每周的來客量約落在十組，交易量還是只有一組，與前一周無差異。但央行在理監事會前夕鬆綁政策，也讓接下來918第三季理監事會議受到注目。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

未成年繼承房產出售有眉角 監護人賣房需過這關

父母一方離世，未成年子女繼承房產後，監護人若想出售房屋，並非一般買賣那麼簡單。根據我國民法規定，這種情況通常需要向法院申請許可或選任特別代理人，以避免利益衝突並保障未成年子女的權益。這道法律程序成為許多家庭處分繼承房產時最容易忽略的關鍵環節。

監護人賣房法律限制

根據《民法》第1088條規定，父母對於未成年子女的特有財產（如繼承所得的房產），雖有管理權，但非為子女利益不得處分。當媽媽作為監護人想要出售子女繼承的房產時，法律上其實存在潛在的利益衝突。明深地政士事務所主辦代書 嚴意情指出：「實務上，如果配偶代理未成年子女辦理遺產繼承，地政事務所通常會表示有『利益衝突』而拒絕受理。」這是因為媽媽本身也是繼承人之一，同時又是未成年子女的法定代理人，兩種身份可能存在利益衝突。

法院許可必要性

在這種情況下，媽媽若要出售未成年子女繼承的房產，通常需要向法院聲請選任特別代理人，由特別代理人代表子女與媽媽簽署遺產分割協議，並進行後續的買賣事宜。根據《民法》第1086條規定：「父母之行為與未成年子女之利益相反，依法不得代理時，法院得依父母、未成年子女、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人之聲請或依職權，為子女選任特別代理人。」這道程序確保了房產處分確實符合未成年子女的利益。

明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 提醒

處分未成年子女繼承的房產，法律程序遠比一般買賣複雜。

這不僅是為了保護未成年子女的財產權益，也是為了避免家庭內部潛在的利益衝突。在進行任何處分前，建議先諮詢專業律師或地政士，了解相關法律程序與稅務影響，才能確保合法合規地完成交易，真正保障子女的最佳利益。畢竟，這些財產不僅是資產，更是對下一代未來的保障。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年Q2「政大永慶中古屋房價指數」出爐。最新數據顯示，在銀行房貸緊縮和信用管制的影響下，2025年第二季三大科學園區房價指數全面下跌。高雄園區以季跌4.1%最多，台南園區下跌3.1%居次，新竹園區跌2.3%，台中園區小幅下修1.4%。

永慶房產集團研展中心總監郭翰指出，2025年Q2在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行，加上美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。而且，目前買方購屋心態保守，期待有一定的降幅才願意進場，且部分屋主也評估房市現況，願意讓利、降價出售，也讓本季科學園區房價指數皆呈下跌的現象，反映市場買氣降溫，房價正在修正中。

郭翰補充，雖然科學園區在產業進駐後，有望帶動龐大的人才需求，使當地的購屋需求走升。不過，不少科技大廠目前仍在建廠與擴廠階段，離全面貢獻產能時間尚早。因此，在就業人口尚未到位，及生活機能仍待完善下，加上前幾年房價已提前反映，與現階段房市受政策衝擊，自然難獲得在地、剛需買盤青睞，也使近年來漲多的房價開始下修。

高雄園區本季跌幅4.1%！ 跌幅居各大園區之首

位於高雄的南部科學園區，2025年Q2指數跌幅4.1%最重。郭翰說明，高雄園區近年來受益於台積電的設廠投資，不只園區周邊土地飆漲，房價也跟著水漲船高。然而，自去年下半年開始，受銀行房貸緊縮和房市政策的影響，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，房價也開始修正，經2024年Q4修正4.7%後，2025年Q1指數小幅回升1.3%，本季指數又再下跌4.1%，整體房價呈現走跌趨勢。

至於跌幅第二的，是位於台南的南部科學園區，2025年Q2季跌3.1%，跌幅又較上一季擴大。郭翰分析，台南園區近年來房價快速上漲，當地薪資增幅遠不及房價飆升速度，消費者難以再追價。而且，南科台南園區周遭房屋供給量大，隨著房價修正之際，不少投資客也選擇退場轉售，使待售房屋存量增加。此外，當地因交通、生活機能還尚未成熟，加上買方購屋心態採保守觀望，交易量下滑，房價支撐性不足。數據顯示，台南園區指數已連續二季下跌，且跌幅呈現擴大的趨勢。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市政府地政局9日辦理「台中市水湳機場原址區段徵收區」17筆配餘地、「台中市第13期大慶市地重劃區」20筆抵費地及「台中市第14期美和庄市地重劃區」136筆抵費地公開標售，共173筆土地，最終共脫標31筆，標脫總金額41.42億，溢價率為1.3%，標脫率17.92%，溢價率相當低，脫標金額更是近期最低。對此，開發商表示，多筆投標金額跟市價差不多，在於預售屋銷售市況不好，影響建商投資意願。

這是地政局今年第3次標售土地，不過，今年房市景況並不好，173筆土地只有34筆土地投標，有139筆土地無人標，但是當中有3筆廢標，只有31筆脫標，脫標率1.27%，而脫標金額創近期新低，只有41億餘元，整體標脫率僅17.9%，只略高於6月標售的17.6%，土地標售的標脫率已連續3次低於2成，整體溢價率也只有1.3%。

在關稅議題未見明朗之際，目前房市呈現「量縮價平」的狀態，然而，在房市冷靜期，台北市不動產建築開發公會理事長陳勝宏建議，建築業可以趁這段時間，提昇企業形象、加強服務品質等，並思考如何因應全球淨零碳排議題。

陳勝宏指出，台灣經濟高度依賴出口，關稅及匯率的變數對台灣經濟成長動能影響很大，牽動就業與所得水平。當民眾消費態度趨於保守，房市支撐力道減弱，便會影響房地產市場的需求端；再加上近期房市政策與央行第七波選擇性信用管制的雙重影響下，房市呈現「量縮價平」的格局。

針對關稅，他分析，關稅議題必須從國家利益角度全面檢視，而非單純追求數字降低。以日本為例，儘管其對美關稅僅15％，卻承諾對美投資5,500億美元，美國則稱將獲得投資的90％利潤；各國在談判桌上的籌碼與交換條件皆不同，關稅調整更會牽動本土產業生存，因此不能僅以數字變化論斷，而需全盤考量。

陳勝宏表示，反倒是趁現在房市冷靜期，建議各房地產業者趁勢調整策略，從品牌形象、服務品質加強著手，並積極回應全球淨零碳排趨勢，包含預鑄工法的發展、建築資訊模型（BIM）的推動、以及綠建築與智慧建築的導入等，都是未來產業轉型的關鍵方向。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

關稅戰、台幣匯率、信用管制等議題影響，致使國內經濟呈現濃厚的觀望氛圍，百工百業受到影響。理事長則呼籲央行，應儘快調降存款準備率、放寬第七波信用管制等作為；他強調，若等到經濟蕭條再來補救，將付出更多心力與社會成本。

「救市場措施若慢半拍，等到經濟快速下滑再來補救，就太遲了」。陳勝宏直言，台灣在2008年金融風暴後的經驗已證明，救市措施若滯後，經濟衰退將進一步加劇，補救更需耗費龐大成本。目前，關稅、台幣匯率、信用管制等議題，市場籠罩觀望氛圍，消費者信心低迷，此時政府更需有積極的應對措施，避免類似事件再度上演。

他說明，房市受經濟波動衝擊尤甚，若第七波信用管制持續，恐引發產業連鎖崩解。建築業作為「百業火車頭」，而全台約有1.25萬家建設公司，若每家平均雇用10人，即逾12萬勞動人口，連同房仲、代銷、裝修及鋼筋、水泥、玻璃等上下游產業，牽涉人口破百萬，將會影響到台灣整體經濟結構。

陳勝宏分析，近年打炒房政策使貸款成數受限，加上央行去年兩季各升準1碼，形同回收市場資金逾3,000億元，導致不動產融資水位趨緊，造成中小建商取得融資難度升高，融資利率走揚、成數下滑；若再加上交屋階段，購屋者因房貸排隊或額度不足，連帶造成建商資金回收進一步受阻，以及關稅問題壓抑投資動能，整體市場自然陷入萎縮。

面對隱憂，陳勝宏提出五大建議，呼籲第三季央行理監事會審慎調整政策：其一，調降存款準備率；其二，全面放寬換屋族群限貸；其三，第七波信用管制前購買預售屋貸款解除限制或至少不溯及既往；其四，對限制高價貸款定義應全面放寬；最後，建商18個月開工限制應予延長。

陳勝宏強調，政府需持續監測市場動態，避免經濟過度下滑引發系統性風險，同時也要避免過度干預扭曲市場信號，平衡住房的社會屬性和商品屬性，促進市場的健康發展。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台中市政府地政局昨天辦理水湳機場原址區段徵收區配餘地，以及十三期大慶市地重劃區、十四期美和庄市地重劃區抵費地公開標售，共一七三筆，成功標脫卅一筆，標脫總金額四十一億四千餘萬元，是近期最低；其中，鄰近水湳大巨蛋預定地、被視為此次「地王」的西屯區逢大段二一地號，標脫單價每坪一一二萬餘元，為本次單價最高。

議員批售地定高價 不利未來房市

對此，民進黨市議員陳淑華痛批，連續二次標售土地，大巨蛋附近土地都成交，達成盧秀燕炒作大巨蛋議題，也因市府標售土地訂出底價，對附近地價形成定錨效應，地價被撐在一定高點，未來房價不可能下降，不利土地及居住正義。

地政局表示，區段徵收及市地重劃皆屬自償性的土地開發事業，取得的配餘地及抵費地，依規定以公開標售方式抵付開發成本，如有盈餘，可做為各開發區公共設施管理維護費用，也將挹注公共建設。

地政局昨天辦理一七三筆配餘地及抵費地標售，是今年辦理第三次標售土地，因近來房市景況不佳，僅卅四筆土地投標，當中三筆廢標，最終卅一筆標脫，標脫率近十八％，只略高於六月標售的十七．六％，標脫率連續三次低於二成，溢價率僅一．二六％。

開發商：房市不熱絡 影響投資意願

有開發商指出，多筆投標金額與市價差不多，在於預售屋銷售市況不好，顯示房市並不熱絡，影響建商投資意願。

民進黨市議員陳俞融指出，標脫率低的結果顯示，盧市府「賣地煉金術」徹底失效，市府若繼續固執於拋售土地，不僅無法解決財政問題，更將錯失改善居住正義的契機，把這些公共資源轉作社會住宅，才能真正嘉惠市民。

地政局：重劃地較小 標脫金額低

地政局說，此次多標售重劃地，重劃地的土地原本就比較小，標價低，不像區段徵收都是大面積土地，且此次水湳部份只標脫二筆，是造成標脫總金額低的原因。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

緩解房貸排隊潮，壽險雙雄成房貸市場救兵。隨預售屋交屋潮將至，「壽險雙雄」國泰人壽與富邦人壽給出房貸利率2.5％～2.65％的優惠利率，搶攻購屋需求，且房貸業務展現穩定成長動能，今年新放款金額前八月較去年同期成長一成。

明年將陸續面臨大批預售屋交屋潮，市場對房貸資金需求增加，但排隊等申辦房貸民眾苦於銀行無資金，因此有部分民眾轉向壽險公司申貸，這也導致壽險雙雄房貸承作餘額增加。國泰人壽指出，自去年8月至今，新承作房貸平均每月約50億元，展現穩定成長動能。今年1至8月承作量較去年同期增加約10%，反映出保戶與自住客戶的需求持續上升。

國壽表示，房貸承作客群以自家保戶及首購族為主，貸款利率大致參照市場水準，由於壽險公司放款給客戶的資金主要來自保費收入，需考量資金與風險分散配置，並依客戶還款能力、不動產地點等個別條件調整利率與貸款成數，目前平均房貸利率約落在2.65%起。

觀察國壽半年報顯示，截至今年6月底，國壽擔保放款餘額達2,429.80億元，較去年底的2,325.58億元明顯增加約4％，相較去年同期則增加約8.9％。

國壽指出，若單純以房貸餘額來看，今年前八月約較去年同期增加150億至200億元，增幅約7％～8％左右。

富邦人壽同樣積極布局房貸市場，且規模穩健成長。富邦人壽指出，截至2025年8月底，富壽房貸承作餘額約新台幣1,108億元，針對首購族群，富壽提供房貸利率2.5%起，並以穩健經營、重視風險控管為核心原則，協助七大都會區精華地段的一般住宅購屋客戶實現購屋需求。

觀察富邦人壽今年的半年報，今年6月底富邦人壽擔保放款餘額為1,284.14億元，相當於房貸承作餘額約占八到九成，相較於去年底的1,161.44億元，季成長率約達10.56％，與去年同期的1,157.16億元相比，則年增10.97％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】