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台灣央行去年 9 月底祭出第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得，房仲業者觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，北市樣本數從第三季的 4392 件到第四季減少至 2784 件，季減 36.3%，平均授信額度也下降 45 萬元，核貸成數減少 1.7 個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑。

其中，唯一上升的是貸款利率，增加 0.1 個百分點，顯示央行出手，對房市有明顯降溫的作用。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年 9 月啟動後，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年台北市第四季各年齡層和貸狀況，以 40-50 歲的申貸人為主力，占 33%，核貸成數以 30 歲以下購屋者最高，達 71.7%，利率則是 60 歲以上最高，達 2.48%。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高 8 成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前台灣央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以 50% 來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年第四季以來更持續下降，而 1 月新青安房貸受理戶數 3393 戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。

根據三大科學園區所在行政區的中古屋實價登錄資料，所編製的2024年Q4「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。

數據顯示，2024年Q4各大園區的中古屋房價指數與Q3相比，除台南園區持平1%外，高雄園區以季跌幅4.7%為最多，中科以3.8%的跌幅居次，竹科也有3.0%的跌幅。

園區房價現下修！ 2024Q4高雄園區指數季跌幅4.7%最多

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展，購屋需求走升。不過，從去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，科學園區周邊買氣也受影響，房市熱度明顯降溫。

此外，目前多數民眾對於房價上漲預期已扭轉，轉而開始期待房價下修而放緩購屋腳步，因此出價也較為保守，使2024年Q4的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」有所修正。

至於跌幅最大的高雄園區，郭翰分析，高雄園區近年來受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。然而，在近期政策影響持續下，高雄園區周邊買氣急凍，房市熱度降溫，使近年來漲多的房價亦開始反轉。

政策影響續行！ 竹科、中科園區亦遇逆風 2024Q4指數單季跌幅逾3%

至於新竹與台中科學園區指數變化，郭翰說明，中科近年來隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步建設下，推升當地購屋需求。不過，從去年下半年開始受政策衝擊下，除了交易量萎縮外，因當地房屋供給量大，房價修正壓力也會較大，因此2024年Q4園區指數跌幅也較竹科深。

至於台南科學園區，郭翰指出，近年來台南園區受惠於台積電設廠投資，當地房價急漲，而薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，使消費者已難以再追價。2024年Q3台南園區指數就已開始呈現下跌，而Q4指數與Q3相比，持平1%，顯示目前當地房價仍呈盤整格局。

郭翰補充，目前市場的交易關鍵是價格，買賣雙方對於價格認知仍在磨合當中。再加上現階段房市為自用當道市場，剛需強勁的地區房價支撐性較強，修正幅度可能有限，但若是過去過度炒作或是供給量大的區域，房價下修空間可能較大，區域將因供需變化呈現截然不同的房價變化。

另外，台積電於今年3月宣布加碼投資赴美設廠，牽動投資人信心，也可能對部分園區房價帶來不小的波動變化。因此，今年各季的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」變化值得持續追蹤觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年9月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

 

進一步觀察去年第4季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。



張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第2屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。



由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。



第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、5大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房市買氣變得冷清，建商推案心態傾向保守，惟在遞延推案效應下，台中今年329檔期推案金額仍逾900億元，年增5％至10％，高雄也也由三大案申報開工，使得全境2月申報開工總銷金額達442億元，較去年同期猛增548％。

業界表示，部分新案雖已箭在弦上，但推案節奏改走低調長線策略，形成要開不開的「蛤蜊現象」，甚至有個案從去年329檔期延至今年329檔期，而實際公開時程仍要觀望市場熱度而定。

今年台中329檔期以西屯七期、南屯13期、北屯14期三大重劃區為推案熱區，百億案量由七期「寶璽天讚」、14期「寶輝PARK系列」領軍；富宇營建機構在台中南區、沙鹿、清水區一口氣推五建案，總銷合計逾150億元，登上台中329檔期「推案王」。

台中市不動產開發公會市場資訊委員會觀察，今年329檔期台中西屯區指標推案總銷約288億元，其中七期「寶璽天讚」豪宅預售案總銷達140億元，是今年台中329檔期總銷最高的個案。

台中北屯區329檔期以14期推案最火熱，包括寶輝、坤悅、磐興、新業、豐穀、熊圖等建商都將進場，推案金額近280億元。14期指標案以美和段的「寶輝GREEN PARK」、「寶輝WATER PARK」、「寶輝SKY PARK」三建案最受矚目，總銷合計120億元。

高雄房市儘管近期面臨房價修正幅度較大的壓力，仍檔不住建商申報開工的意願。高雄市不動產開發公會、大高雄不動產開發公會聯合統計，今年2月高雄全境申報開工的推案總銷達442.39億元、年增548.02％，累計前二月總銷603.21億元、年增102.56％。

高雄二大公會表示，2月申報開工總銷大增，跟建商是否看好房市景氣無關，主要是有三個總銷均逾70億元的大案開工，加上建商在取得銀行土建融之後，有18個月內限期開工的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房地合一2.0上路已經3年半，財政部近期將檢討房地合一稅2.0窒礙難行的地方，修正《房地合一課徵所得稅作業要點》，據知目前方向包含擴大解釋都更案中起造人範圍、可適用20％的較低稅率。財政部官員表示，國稅局還在盤點相關案例，以利未來修法調整。

房地合一稅2.0自2021年7月以來上路，最大的改革就是將企業炒作房市納入規範，為了避免企業或家族透過營利事業短期買賣規避稅捐。房地合一稅2.0規範只要個人或者家族直接或間接持股超過50％，以及該營利事出資價值50％以上是房地構成，不論短期交易房地或股權都是房地合一2.0課稅範圍。

房地合一稅2.0規範，持有2年內出售，所得會被課徵45％稅；持有2到5年會被課徵35％的稅。工商團體也力爭，企業交易股權鬆綁，工總爭取，企業適用房地合一稅2.0股權交易，標的公司應該排除2016年以前取得房地，以利企業首次公開發行（IPO）、家族傳承。

工商協進會解釋，企業早年生產所取得土地和廠房，近年因房地產飆漲，很容易就達到房地合一2.0中房地價值超過出資額、價值的50％。若計入企業價值50％當中，就會限制這些企業的股權交易、IPO，不利台灣資本市場的發展、家族傳承和中小企業異業合作，建議檢討房地合一稅2.0中「特定股權交易之認定標準」。

財政部現正盤點個案、檢討作業要點。據知目前方向有，現行都更或者危老重建地主、建商、地主或者分回的房屋交易，首次移轉可以不受房地合一2.0的限制，適用20％的稅率，個案中也有許多以蓋房子為主的營利事業，在都更案中因現實種種原因無法擔任起造人，轉移時可能被課高額稅捐，財政部也正在檢討規範、擴大解釋，避免都更、危老重建案件、非炒房者被誤殺，並有鼓勵的作用。

對於工總、工商協進會建言，檢討房地合一稅2.0股權交易，財政部回應研議當中。官員表示，國稅局還在蒐集個案，希望未來作業要點修正可以符合現實所需、且不違反房地合一2.0立法原則。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣金聯平價住宅銷售今年邁入第15年，台灣金聯董事長宮文萍在上任近兩個月後宣布，今年將提供全台共100件平價住宅供民眾申購，並從3月20日起開放民眾賞屋及登記，其中亮點物件包括位於台中漢口商圈套房不到300萬就能入手、桃園龍潭社區每坪單價僅約12萬元。

今年平價宅比去年擴大辦理，宮文萍點出六大特色

今年的平價宅銷售活動將從3月20日起到4月21日止，為期33天。台灣金聯董事長宮文萍特別點出，今年幾大特點，其中，今年共推出100戶平價宅，比去年的88戶還高出13％；而價格部分，平均單價略低於去年實價登錄8％，比平均市價來的實惠；今年也提高六都物件比重至84％，且總價落在1000萬以下者共有27件；另外，今年也新增捷運宅共15件。

至於一般民眾很關心的履約期限，宮文萍也說，今年也特別延長履約期限，從過去的90天延長至120天，最主要是希望民眾有充裕的時間能夠籌措資金，

宮文萍強調，平價宅提供4大保證，包括產權清楚、非輻射屋、非海砂屋、非事故屋，可讓民眾買的非常安心、也住得非常放心。

台灣金聯今年的平價住宅銷售活動是與子公司力興、力寶採取聯合銷售方式辦理，全部100件產品類型涵蓋透天厝、公寓大廈、套房、事務所等。以區域分布來看，六都占了84件、北北桃占52件；以全部物件總價來看，雙北市總價在2000萬元以下占61％、桃園市總價低於1500萬占68％、全國總價低於1000萬元占40％。

台中漢口商圈套房300萬能入手、桃園龍潭社區每坪12萬元

其中，今年平價宅的最低總價物件，是位於台中市漢口路四段、漢口商圈的套房，總價只要299萬元、權狀11.02坪；而最低單價物件則是，位於桃園市龍潭區的百年大鎮社區，權狀108.51坪、總價1314萬元，等於每坪單價12.1萬元。

至於最貴單價，位於台北市內湖區成功路4段的捷運站機能宅，權狀22.85坪、總價2183萬元，等於每坪95萬元，但相較於同社區近期成交單價的101～109萬元，該平價宅已是大約打了9折。

另外，在台北市重慶北路二段的套房935萬元、新北市景平路套房635萬元等在千萬元以下之物件，也非常具有吸引力。

因應銀行撥款速度拉長，台灣金聯也配合延長履約期限

至於為什麼平價宅能低於去年實價登錄8％，宮文萍指出，原因就在於，過去台灣金聯與子公司承受不良債權物件本身價格就低；其次，從拍賣市場標購回來的物件也比市價來得低；第三，人力成本也沒有考慮進去，皆是平價宅能夠比市價略低的原因。

對於今年市況的看法，宮文萍認為，由於經過央行第7波的信用管制後，房市呈現降溫，市場交易量縮減、價格微幅下降，以目前看起來，雖然第8波信用管制可能先由金檢替代，但整體市場確實較為觀望，在這樣的市場趨勢情況下，平價宅買氣可能較為持平或是微幅下降。

至於購買平價宅的籌資部分，宮文萍也說，考慮到最近銀行撥款的時間可能拉長，因此今年也特別把履約期限從90天延長至120天，也是為了配合近期銀行房貸控管政策的情況，此外，這次平價宅也與土銀、台企銀、彰銀三家銀行配合，以利民眾在後續貸款能順利。

台灣金聯副總經理黃顯均則解釋，民眾若順利申購平價宅物件後，後續付款分為三期，分別是10％、10％、80％，等到辦理銀行貸款進來履約保證信託後，台灣金聯就會將產權正式過戶給民眾；以過去辦理平價宅的經驗來看，在民眾正常信用條件的情況下，銀行貸款成數大約都可貸到7～8成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

第七波限貸令後，許多購屋族動彈不得！台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年北市房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1個百分點，顯示央行出手，房市明顯降溫！

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，央行第七波信用管制去年九月啟動，銀行審核速度和標準的趨向嚴格，透過利率門檻來過濾客戶，換屋族觀望下，只剩新青安還貸得動，順利申貸的物件也都偏向低總價、小坪數，因此建物面積和鑑估值都縮水。

進一步觀察去年第四季各年齡層和貸狀況，以40~50歲的申貸人為主力，占33%，核貸成數以30歲以下購屋者最高，達71.7%，利率則是60歲以上最高，2.48%，而40歲以上的申貸者，鑑估成數達100%以上。

張旭嵐分析，資深購屋族經濟能力強，購屋總價高，多屬於第二屋置產的非首購類型，因此核貸利率和成數條件都較嚴苛；而其中也不乏舊屋轉貸或預售屋完工申貸，由於進入貸款階段的房價已經增值，因此鑑估成數都比原始合約價略高。至於青年首購族，仍可爭取最高8成的新青安貸款，所以整體的核貸成數相對突出。

由於目前央行加強金檢，銀行內控標準也提高，張旭嵐提醒購屋今年有意購屋的自用族群，自行評估收支比先以50%來估算，也就是將房貸金額，以及其他學貸信用卡等每月需繳的固定負債支出，控制在在每月收入的一半以內，核貸機率和成數條件才比較高。

第一建經研究中心副理張菱育指出，目前市場關心本周理監事會議是否會有第八波信用管制？ 由於目前住宅貸款餘額、五大行庫新承作放款金額的增速已趨緩，建築貸款餘額自去年Q4以來更持續下降，而1月新青安房貸受理戶數3393戶，是上路以來單月最低量，可見房市已逐漸降溫，央行調降不動產放款集中度的目標已有成效，因此此階段應會在既有政策上強化金檢，取代更嚴格的管制手段。

根據中信房屋研展室彙整聯徵中心最新資料顯示，年輕世代購屋意願正顯著提升。2024年全台35歲以下房貸族的申貸件數高達76,986件，占整體申貸件數的34%，創下自2016年以來近九年的新高。與2020年的52,135件相比，短短五年內，年輕房貸族的申貸件數大幅增加了47.7%。此現象顯示，年輕族群已成為當前房市一股不容忽視的消費主力。

父母資助成推手 年輕首購為房市主力

中信房屋研展室副理莊思敏分析指出，當前的貸款環境對首購族更加友善，加上新青安的助攻，是推升年輕人購屋意願的主要原因。莊思敏認為，未來年輕首購族仍將是房市消費的主力族群。近年來全台房價持續攀升，許多民眾擔憂房價持續上漲，因此加快了購屋腳步，尤其在新青安 2.0 政策上路後，更吸引了許多原本仍在觀望的年輕首購族提前規劃置產。

此外，在少子化的社會環境下，不少父母長輩選擇主動幫助子女購房或贊助頭期款，也明顯推升了年輕人進場買房的比重。儘管近期銀行放貸條件略有收緊，但對首購族的影響相對較小，市場觀察顯示，年輕首購族的購屋比例確實顯著增加，已成為市場上不容忽視的購屋主力。

新青安助攻！低總價小宅成年輕首購族主力

隨著年輕首購族比例的提升，低總價、小坪數住宅的市場熱度也將持續升溫。一方面，年輕家庭多以小家庭模式為主，對居住空間的需求較為精簡；另一方面，低總價產品搭配新青安貸款後，能大幅降低購屋門檻，有助於年輕人實現購房成家的夢想。除了價格與坪數的考量，多數年輕人也相當重視生活品質與便利性，因此，周遭生活機能便利、具備完善社區管理和豐富公共設施的大樓華廈，往往是首購族的首選。

然而，中信房屋研展室副理莊思敏也提醒，年輕人具備置產理財意識固然是好事，但在進場前務必要審慎評估自身的還款能力與財務規劃。莊思敏建議房貸族將房貸支出控制在月收入的三成以內，避免過高的貸款負擔影響生活品質。此外，新青安 2.0 最高可享有 5 年寬限期，對有需求的購屋族群而言是相當有利的工具，但需特別留意寬限期結束後，每月房貸支出勢必將大幅增加，因此購屋者更要提前做好財務準備。再者，近期房市已有降溫跡象，購屋民眾應避免追價行為，最好在專業、在地的房仲業者協助下，選擇最適合自身需求和預算的產品。

新青安助攻年輕人擠進有殼一族 專家：務必審慎評估

整體而言，年輕世代已成為台灣房市一股重要的購屋力量。在友善的貸款環境與新青安政策的推動下，加上家庭的支持與對未來房價上漲的擔憂，都促使年輕人積極投入房市。未來，低總價、小坪數且生活機能完善的住宅產品預計將持續受到年輕首購族的青睞。然而，專家也提醒年輕購屋族務必審慎評估自身財務狀況，避免過度擴張信用，才能穩健實現購房夢想。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行周四（20日）將舉行第一季理監事會議，除了利率政策外，是否有新一波房市管制也成各界關注焦點。對此，馨傳不動產智庫執行長何世昌於發文對房市措施的預期，「除非房價從 Q1 連續下跌至 Q3 ，第七波選擇性信用管制才可能鬆綁。」

央行理監事會議開會在即，總裁楊金龍上週四（13日）赴立法院財委會進行業務報告時明示，可能以金融檢查制度來取代第八波選擇性信用管制。並表示去年第四季多數銀行均達成「不動產貸款具體量化改善方案」自訂控管目標，但仍有少數銀行改善未達標，將請其說明原因及改善方案，並繼續檢視。

何世昌在文章一開始表示，「說穿了，今年央行理監事會議沒有意外驚喜、或者驚嚇」；今年房市監管措施可能處於「第七波不會撤、第八波不會來」的局面；在利率政策上則認為，假如全球經濟沒有出現黑天鵝事件、且經濟沒急轉直下的話，那麼今年降息機率「趨近於零」，升息機率甚至比降息還要高。

不過，何世昌也認為，目前全年利率不動的機率最高。除非電價調漲後，CPI 年增率「連續數月超過 3%以上」，央行才有急迫升息的必要，但此機率不太高，因預估今年電價平均調漲幅度約落在 6%～8%之間，全年 CPI 年增率約介於 2.3%～2.6%之間。

通膨壓力加重，為何仍沒必要升息？何世昌指出，因台灣今年經濟成長力道明顯減弱，面臨「保3」（年成長 3%）大作戰；內需市場的房地產趴在地上，傳產業也「僅剩一絲血條」，且目前經濟成長動力幾乎都靠 AI 產業、高速運算（HPC）等少數科技產業支撐；再升息等於把傳產業「推下懸崖」，但對房地產影響極小，因房貸、土建融利率遠遠高於重貼現率，央行升息對房市衝擊力十分有限。

何世昌表示，今年央行的重任並非在房市，而是面臨「抑制通膨」、「經濟成長」二擇一的難題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】