鶯歌中古屋,鶯歌中古屋買賣,新北鶯歌中古屋

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2 月分數 41.8 分較 1 月微增，但燈號維持衰退黃藍燈，冷氣團未解。其中指標預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數走升，成交組數、待售建案數分數下降，議價率持平。

市調機構住展發言人陳炳辰指出，今年農曆年節假期較早，進入 2 月則多已恢復日常作息，建商也著手新案推行，風向球供給面指標預售屋推案量、新成屋戶數都見月增，新成屋戶數為 500 多戶，較前月的 100 多戶明顯成長，新北市三重區二重疏洪道左岸、桃園市小檜溪重劃區的逾百戶新案為主要拉抬個案，即便房市走冷，先建後售案卻早已規畫興建，也成為不得不推的一種狀態。

北台灣 2 月預售屋推案量達 600 多億元，月增 200 多億元，比起去年熱況時期單月多破千億元，回溫不算強勢，以台北市南港區的百億元商辦案為亮點，住宅方面只有新北市中和區積穗生活圈新案逾 50 億元，其餘未及，不少建商仍採保守心態，除了轉攻 329 檔期，甚至多有開案時間不明確，傳統房市旺季的上半年恐凶多吉少。

同時，在需求上，即便追蹤指標建案每週平均來客組數有所增加，由 1 月的 14 組回升到 17 組，但比對一般來說都在 20 多組，房市盛況至多為 30 多組，狀態仍未轉佳，且平均成交組數每週是 1.1 組，又比前月下修，僅台北市文山區、新北市三重區的指標個案有所表現。

市場期待的降價則依舊落空，開價與成交價之間的距離仍在一成以內，縱使建商不再創高價，房價該多少卻也一毛不減，不買拉倒，降價免談。台北市與桃園市的議價率稍高，台北市的首都效益，與桃園市話題地帶讓建商價碼難與市況妥協，買氣卻往低價案走，逐步挑戰議價空間。

陳炳辰分析，眼下環境低檔盤旋，銀行業者承做房貸還是謹慎，市場資金也因國際經濟局勢顛簸，短期不易重振買氣，雖然 329 檔期傳可觀新案量體，乃屬個案拉抬所致，後況曖昧，包括位於新北市二重疏洪道重劃區，或是新店溪畔指標案，和桃園市青埔公園宅、A7 生活圈在地品牌建商案，以及新竹市區資產活化案，皆持續只聞樓梯響。未來除了且看且走的推案態勢，與萬變不離其宗的低首付、付裝潢、送贈品的促銷方式，另也有可能改建案規格符合主流，或分期推出降低風險，房市將再深陷五里霧一段時間。

台灣房地產市場經歷多次循環，許多資深購屋族已深刻體認，能夠抗通膨並穩定增值的關鍵，除了地段條件，還在於建案的產品力。當前市場中，小坪數兩房住宅成為主流，但在通膨時代下，這類產品可能面臨以小換大，進而帶來高額總價負擔。加上房貸政策的不確定因素，未來換屋的壓力將大幅增加。專家建議，自住客在購屋時應仔細評估長期需求，除了房數，還應該重視坪數。3房至少需要38至42坪的房型，這樣不僅能滿足十年內家庭人口的變化，還能確保長期居住的舒適性，並有效減少換屋成本，從容應對市場的變動。

回顧近年房市推案趨勢，為迎合人口結構變遷與購買力需求，許多建商推出了小坪數住宅。根據內政部最新月報統計，過去台南市以中大坪數為主力，2014年第1季的房屋坪數為45.23坪，但到2024年第4季已降至36.97坪，較10年前縮減了約8.26坪，縮水幅度接近兩成。然而，隨著打房政策的持續發力，短期投資客紛紛退場，台南房市正悄然轉向「自住為王」的趨勢，購屋者對空間尺度的要求變得更加重視。在清一色小坪數產品中，3房格局的房型逐漸稀缺，許多自住客希望一次購屋，並能享有舒適的居住空間，這已成為市場的主流需求。

根據591新建案資料顯示，台南市最具指標的南科生活圈周邊新案推動情況，吸引了大量來自南科、竹科等地的精英客層。區內多數新建案仍以2房格局為主力，例如指標案「南科卓越城」提供22至33坪的2至3房格局，而「勝美AI」則以2至4房格局為主，其中2至3房的比率較為接近。與此同時，少數品牌建商，如遠雄山禾，則提供38至42坪的3房房型，主打寬裕的生活空間，特別受到南科自住客的青睞。

隨著房市趨勢逐漸回歸以自住為主，3房格局的房型再度回到市場的焦點。591房屋交易網主任畢務潔分析指出，房市熱絡時，各類房型都能熱銷，但在政府打房政策影響下，投資購屋需求減少，自住需求則成為主流。3房社區的住戶結構單純、氛圍穩定，非常吸引小家庭、雙薪夫妻以及自住客。此外，畢主任提醒，購房時應重視坪數，不僅要看房數，尤其是大樓公設比約在33至35%之間，主附建物至少要在25坪以上，建議選擇38至42坪的3房格局，這才是最適合自住的選擇。

在小坪數社區中，投資客比例較高，可能導致住戶流動性大，進而影響社區穩定性。畢務潔認為，3房以上為主力的社區，住戶多為固定居住的家庭或個人，因此社區氛圍較為單純，也不易受到短期租賃或高流動人口的影響。同時，這類社區的公共設施，如電梯、停車場等，使用頻率適中，避免了過度擁擠和干擾，提供居民更加安靜舒適的生活環境。

隨著投機購屋者逐步退場，市場逐漸回歸至剛性需求為主。在這樣的趨勢下，居住空間的尺度與品質成為購房者的首要考量。3房的格局不僅能滿足實際居住需求，還具備長期保值的優勢。專家提醒，面對市場變動，購房者應優先考慮長期規劃，選擇38坪以上的3房格局，能夠一次到位，並降低未來換屋面臨貸款管制的風險，成為穩健購屋的理想選擇。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

桃園機場捷運自2017年通車至今已滿8年，帶動沿線房市交易活絡，特別是新莊、林口、青埔及中壢等區域，成為購屋熱點。據永慶房產集團統計，2024年機場捷運沿線各站點800公尺範圍內的中古住宅交易量，以桃園市中壢區的老街溪站最為熱絡，累計成交351戶，其次為青埔的體育園區站與高鐵桃園站，分別成交252戶與238戶。

老街溪站房價親民 交易量居冠

在機場捷運沿線房市中，老街溪站周邊住宅交易最為熱絡。2024年該區平均房價為每坪29.2萬元，平均總價771萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，老街溪站位於中壢市區，生活機能完整，且房價相對親民，2字頭單價讓預算千萬元內的購屋者也能負擔，加上未來機場捷運延伸至中壢站，將進一步提升交通便利性，預期帶動房市需求。

青埔重劃區的體育園區站及高鐵桃園站，近年來因重大建設陸續到位，吸引大量購屋需求。2024年，體育園區站周邊中古住宅平均每坪39.4萬元，累計成交252戶；高鐵桃園站則為每坪42.6萬元，累計成交238戶。陳金萍分析，由於青埔擁有機場捷運及高鐵雙軌交通優勢，再加上商業與生活機能快速發展，吸引台北、新北與新竹等地的購屋族進駐。

A7體育大學站成捷運房市「凹陷區」

林口地區同樣受機場捷運帶動，其中體育大學站（A7）所在的A7重劃區成為熱門交易區域，2024年平均房價每坪37.5萬元，累計成交222戶，排名第四。陳金萍指出，體育大學站鄰近新北市，區內科技產業園區密集，就業機會充足，吸引大量通勤族移入。

交易量排名第五的林口站，擁有完整的生活機能、公園綠地規劃，且交通便利，吸引不少來自台北、新北市的購屋族。尤其鄰近林口長庚醫院的地理優勢，使該區對退休族群與置產客亦具吸引力。











【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

根據聯徵中心資料，去（2024）年房貸授信狀況呈現核貸成數續降、貸款利率續升，凸顯央行出手以讓房市明顯降溫。

資料顯示，去年房貸授信樣本數從第三季的4,392件樣本，至第四季減少至2,784件，季減幅度高達36.3％；授信額度下降45萬元，核貸成數減少1.7個百分點，鑑估值與建物面積也有下滑。只有貸款利率上升0.1個百分點。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，央行第七波信用管制於去年9月啟動後，銀行核貸的標準變得更加嚴格，也透過提高利率門檻來篩選客戶。在換屋族觀望情緒下，只剩新青安房貸可發揮作用。由於成功申貸的物件多為低總價、小坪數住宅，故建物面積與鑑估值均出現縮水。

觀察去年第四季各年齡層核款情形，以40-50歲的人為申貸主力，占比33%。核貸成數則以30歲以下的購屋者最高，達71.7%。至於60歲以上的申貸者，以2.48％利率相較其他年齡層較高。而40歲以上的申貸者，鑑估成數達到100%以上。

張旭嵐分析指出，資深購屋族經濟實力較強，購屋總價較高，通常是第二屋置產的族群，因此在核貸利率和成數等方面的條件相對較嚴格。此族群中也有不少是舊屋轉貸或預售屋完工申貸，因為進入貸款階段時房價已經增值，因此鑑估成數往往高於原始合約價。至於青年首購族，則因新青安可爭取的核貸成數最高達8成，使得整體成數相對突出。

金檢、內控並行 購屋計劃從嚴評估

由於央行近期加強金融監管，銀行的內控標準也隨之提高，張旭嵐提醒今年有意購屋的自用族群，在決定購房前，應自行評估收支比，建議將房貸以及其他學貸、信用卡等每月固定負債支出，控制在每月收入的一半以內，這樣才能提高核貸的機率並獲得更有利的成數條件。

第一建經研究中心副理張菱育則表示，市場目前關注本周理監事會議是否會推出第八波信用管制。由於住宅貸款餘額及五大行庫新承作的放款金額增速已經放緩，且自去年第四季以來建築貸款餘額持續下降，1月新青安房貸受理戶數僅為3393戶，為自上路以來的單月最低值，顯示房市逐漸降溫。央行調降不動產放款集中度的目標已顯示成效，因此此階段可能會在現行政策基礎上加強金檢措施，而不會推出更為嚴格的管制手段。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】











 

超級央行周即將登場，我國央行預計3月20日召開今年首季的理監事會議，面對美國總統川普祭出關稅政策，恐衝擊我國出口，加上國內水電費、台鐵票價擬調漲補虧損，物價也蠢蠢欲動，就連央行坦言，綜合各項因素，對今年CPI年增率預測值可能上修至2%以上。

金融圈日前拋出疑慮，央行是否會因通膨預期而啟動「預防性升息」？不過，學者們認為，首季理監事會議的焦點是川普的關稅政策，且美國將於4月初開徵對等關稅，猶如一顆未爆彈，央行應該會先按兵不動，讓子彈飛一下，最快6月才會有動作，甚至不排除在下半年採取降息因應。

今年水電票價齊漲 比照去年預防性升息有機會？

國內消費者物價年增率可望低於通膨警戒線2%，且去年第四季在央行連續邀求銀行自主管理，並祭出第七波選擇性信用管制後，全台房市交易急凍，市場原本評估央行今年的利率政策難起漣漪，未料，川普上任後頻頻祭出關稅政策，又4月將調漲電價，凍漲的水費、火車票價都蠢蠢欲動。

外界憂心在通膨預期下，央行有機會比照去年3月，採取預防性升息阻擋，或是拉高存款準備率，收回市場上的游資，不過，總裁楊金龍日前赴立法院財政委員會接受立委質詢時，強調升息有四大要件，一是通膨跟通膨預期，二是其他主要央行調整貨幣政策，三是國際經濟金融情勢，以及國內經濟發展，尤其川普2.0帶來的不確定性對全球經濟影響。

經濟預測未納「川普變數」 吳孟道：央行上半年觀風向

台經院研究六所所長吳孟道受訪時表示，觀察今年的經濟情勢，在川普開出關稅戰第一槍後，全球經貿情勢加劇，央行會以此作為首要考量，況且，川普的對等關稅要到4月初才開徵，一旦正式宣布對台灣經濟會帶來極大衝擊，目前國內多數機構預測經濟成長率3%以上，是尚未將「川普變數」放入經濟模型。

吳孟道指出，央行面對動盪的局勢會審慎行事，倘若預防性升息半碼，等同是收回資金，不利於民間投資和消費，如果川普確定開徵對等關稅，對經濟成長貢獻最大的出口，將會首當其衝，「3月才升息、6月就要降息，不是央行的作風」，況且，距離4月初還有一些時間，可以先觀風向再決定。

至於第八波選擇性信用管制，吳孟道說，從央行給財委會的書面報告可解讀出，第七波房市管制已經達到央行的三大目的，民眾看漲房價預期心理趨緩、無自用住宅者購屋貸款比率上升、不動產貸款集中度及不動產貸款增幅下降，以專案金檢取代選擇性信用管制，畢竟面臨經濟壓力，加大對房市限縮，只是雪上加霜，本次不會施加額外的壓力。

台積電給保證、科技業赴美插旗 川普暫時沒空處理台灣

中央大學經濟系教授吳大任認為，央行採取預防性升息的可能性不高，相較於通膨壓力，「川普的關稅政策會帶來天下大亂」，從其上任迄今2個月，陸續對周邊國家、友好盟邦開刀，台灣對美國貿易順差不小，現階段川普只是沒空處理。

目前台灣對美國出口的比重持續增加，光是今年2月的出口額就達到117.7億美元，占總出口比例28.5%，也是首次對美出口規模超過對中國和香港，再度成為第一大出口市場，而對美國的貿易順差為739.2億美元，換言之，台灣對美國的貿易順差已經擴大6至7倍。

吳大任也提及，美國即將在4月2日展開全面性的對等關稅，現階段已針對部分產品直接調高25%關稅，將會直接影響出口，面臨美國高關稅，除了台積電，如鴻海、廣達都插旗德州，其他產業都會逐漸移轉投資，影響到民間投資。

吳大任提醒，不要忽略川普關稅戰的後續效應，中國經濟持續衰退，歐洲也陷入停滯，觀察美國經濟確實在走弱，零售、銷售跟就業情況不理想，引發美股大幅修正，恐將進入衰退風險，連帶讓國內需求快速下降，屆時「台灣生產製造的產品要賣給誰」。

關稅威脅大於通膨 吳大任：下半年恐要降息救經濟

對於4月將調整電價，吳大任提出不同的看法，過去幾波調整都鎖定工業電價，從2022年至今，累計漲幅為66%，再繼續上調，勢必會對廠商帶來壓力，目前核能已經退出，綠電供給有限，國內供電還不夠穩定，非常時期還要加碼，用電成本增加，以及未來出口的高關稅，廠商無法自行吸收，只會加速離開台灣。

吳大任表示，回顧過去調整電價，多以工業電價為主，對物價帶來間接影響，本次工業電價的調幅有限，推估在10%以內，民生電價勢必要條整，對家庭支出會造成直接影響，也會納入CPI的計算之內，就看電價審議委員會要如何拿捏。

吳大任說，國內通膨已逐漸趨緩，水電或火車費率的調升，對CPI會帶來影響，但幅度有限，反而要密切注意國內景氣是否轉弱，政府若想刺激投資，升息、升準或維持高利率，都不利於國內投資跟消費，說不定到了下半年，還要面對降息的壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

南台中新興熱門重劃區13期受惠捷運綠線、紅線大慶站雙站共構，延伸高鐵匯聚三鐵交通，且區域內商業機能到位，加上鄰近中山醫學大學、中興大學等，近年磁吸品牌建商大陸、國泰、惠宇、鉅虹、精銳、順天等競相搶進購地與推案，推升成交單價屢創新高；去年中市府首度公開標售13期抵費地，標出南台中地價新高度，顯示民間對13期發展的強大信心。

橫跨南屯區、南區的13期重劃區，擁有229公頃腹地，為南台中最大公辦重劃區，因鄰近國道一號、台74號快速道路，加上2萬坪豐樂雕塑公園，文心秀泰影城、美商好市多，以及區內捷運綠線可一路延伸至高鐵、預計2026年第四季營運的「D-ONE第一大天地購物中心」等利多加持，展現發展潛力。

南台中區域新案成交價格屢創新高，南屯區單元二重劃區OPENDATA揭露「陸府續森」預售案，以9字頭成交單價寫下區域新高，「精銳ABBA瑞至」最高成交單價也達8字頭；南屯區13期「齊又新執善」新案，頂樓戶以83.8萬元新高單價成交；南區13期「惠宇大然」預售新案，最高成交單價71.1萬元。

上市建商國泰建設正在醞釀13期推新案，大陸建設去年以每坪單價84萬元、總價11.65億元購入南屯區13期1,387坪土地，首度插旗南台中；上市建商順天建設今年首季搶先推出13期預售新案「MR.L」，規劃45至90坪換屋型產品。

在地房仲業者表示，13期緊鄰八期重劃區，擁有棋盤街廓與筆直道路，加上交通便捷、商業機能到位等優勢，區域房市動能強；隨13期土地價格續創高價，國泰、鉅虹等建商陸續推出新案，可望帶動南台中房市向上發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

由於有三個大案申報開工，使得高雄全境今年2月申報開工總銷金額達442億元，年增548％，累計今年前2月的高雄全境推案金額，則約603億元，比去年前2月的298億元，年增102％，公會表示，申報開工增多，與房市是否轉好無關，只是申報時機而已。

高雄市不動產開發公會、以及大高雄不動產開發公會，聯合統計高雄全境大樓和透天，今年2月單月申報開工的推案總額達442.39億元，比2024年的68.27億元，年增548.02％。

累計今年前2月申報開工的推案總銷合計603.21億元，比去年同期的297.80億元，年增102.56％。

2公會17日表示，高雄全境今年2月單月的申報開工總銷大增，跟建商是不是看好未來房市景氣無關，主要是有三大建案的個案總銷都超過70億元，拉高推案金額，另一個是，建商在取得銀行土建融之後，有18個月必須動工的限制而申報開工。

2公會說，以申報數字來看，今年2月的推案狀況，仍以小宅居多，22個高雄開工大樓建案共2714戶，其中，2房1408戶、3房1083戶，合計為2491戶，占比達91.78 ％，此一「小宅風」的情況，未來仍將持續。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來，小家庭購屋需求持續攀升，台中市兩房中古屋成為不少首購族和小資族的新選擇。根據永慶房產集團最新統計，2024年全市兩房中古屋交易量以西屯、北區與北屯表現最為亮眼。

西屯交易量破千件 生活機能與重大建設助攻

位居榜首的西屯區，以1,203件成交量成為熱門市場。該區憑藉水湳經貿園區、台中工業區與中部科學園區等重大建設的推動，再加上捷運綠線與藍線的建設，讓區內生活機能與交通網絡不斷升級。據有巢氏房屋台中中科福科加盟店長黃仁佑表示，西屯區兩房物件多以屋齡20年內、總價約1,200萬元至1,600萬元的產品為主，部分屋齡較長的物件甚至可低於1,000萬元，無論自住或投資均具吸引力。

北區、北屯需求穩健 剛性需求與重劃區發展並進

北區則以819件交易量位居第二。台慶不動產台中英才梅川加盟店長周騰霖指出，北區因鄰近台中火車站及中國醫藥大學，吸引了不少在地工作者和學生租屋需求。該區生活機能完善，環境舒適，更成為不少居民換屋的首選。根據觀察，北區兩房物件多為屋齡10年內、總價約1,400萬元至1,600萬元的產品，市場接受度持續走高。

北屯區以784件成交量緊隨其後。永義房屋北屯敦富捷運加盟店長陳彥融表示，隨著重劃區興建案陸續推動，加上小家庭與首購族對於兩房產品需求的增長，北屯區市場逐漸活絡。區內現有美式大賣場、即將完工的台中巨蛋等建設，進一步提升了區域發展前景與物件保值性。

統計資料顯示，除上述三區之外，西區與南屯區分別以421件和407件的成交量進入前五名，而整體交易數據也反映出台中市房市以「蛋黃區」為主要交易熱點。專家提醒，儘管兩房物件總價較親民，但室內空間有限且不易擴充，購屋者在做決策前仍需綜合考量未來需求、貸款條件與房屋狀況等因素。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年房租持續上漲，據主計處最新統計，租金指數已連續上漲40個月，再創歷史新高，去（2024）年增幅更高達2.45％。為降低租屋族經濟負擔，2023年在OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、租客聯盟倡議和跨黨派委員的支持下，成功修正《所得稅法》，將過去的租屋抵稅「列舉扣除額12萬元」改為「特別扣除額18萬元」，並將於今年5月報稅季正式上路。

為讓新制真正嘉惠租屋民眾，OURs都市改革組織、崔媽媽基金會與社會住宅推動聯盟，邀集立法委員牛煦庭、林月琴、黃珊珊等跨黨派委員，於日前一同召開記者會，呼籲內政部應針對已加入補貼系統（社宅包租代管、租金補貼）的租賃雙方進行專案宣導；同時，財政部應設置「房客抵稅申訴專線」，並公開宣示若收到房東妨礙租金抵稅投訴，將專案查處以保障納稅人合法權益。

以往租金抵稅使用率低下

台灣約有100萬戶租屋族，但根據財政部「納稅戶房屋租金支出抵稅統計表」，2022年僅24,521戶申報租金抵稅，占比整體不到2.5%。

以需繳稅並符合租金補貼收入門檻的租屋族為例，說明租金抵稅使用率低落的重要原因之一，過去在耗時耗力檢附資料列舉租金申報後，相較於不必檢附任何資料的「標準扣除額」，單身租屋族只能省下的所得稅僅1,000多元；若是已成家的租屋族，列舉後需要繳交的稅額，甚至比使用標準扣除額更高，因此租金抵稅使用比例自然極低。

而今年即將上路的租金抵稅新制，則改為可以與標準扣除額共同使用的「特別扣除額」並提高額度。對於前述租屋族而言，單身租屋族將可比舊制省下4,528-7,756元稅賦；而家庭租屋族則可少10,800-12,290元，提升租金抵稅制度對於租屋族的實際幫助。

內政部、財政部負責落實

依租客聯盟「租屋狀況調查」 指出，高達54.2％租屋族是因為「房東拒絕」，或「恐懼遭受房東不利對待」而無法使用租金抵稅；有20.1％租屋族根本不知道租金可申報扣抵所得稅，導致新制美意恐「看得到吃不到」。

民團雖已成功倡議法扶基金會辦理「租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務」，但仍需主管機關積極宣導與救濟，因此建議內政部啟動包租代管、租金補貼案件專案宣導，讓房東了解「房客租金抵稅不會增加房東的稅額」；也以「租屋抵稅是合法權益，且今年抵稅新制真正有感」，鼓勵房客充分使用抵稅新制。

至於財政部，則應設置申訴專線；並針對妨礙租金抵稅的房東，以專案查核是否涉及逃漏租賃所得稅，以達嚇阻作用，保障租屋族合法權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】