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去年央行啟動第七波信用管制措施以來，房市一夕變天，住商機構據內政部不動產資訊平台最新資料，全台住宅貸款違約率2024年第四季達0.07%，雖為歷史第二低，但台南、高雄微幅增加。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，回顧當時情境，雖然買氣受影響，但市場預期交屋大限未至，加上銀行貸款與利率還頂得住，若真降價仍有買方接手，不過目前銀行鑑價、成數與利率三緊，恐怕今年起數據不會太好看。

據內政部數據，全台住宅貸款違約率自2023年第一季達到0.06%，創下自2007年有數據以來的歷史新低，之後在2023年第二季起至2024年第四季，全台住宅貸款違約率維持在0.07%。另觀察六都，台北市違約率自2023年Q1的0.08%，至2024年Q4略升至0.10%，為七都中最高者，但觀察歷年數據，仍屬低檔水準；新北市則持平維持在0.07%，顯示區域房貸違約率頗為穩健；至於桃園市亦長期維持在0.05%，未見明顯波動；台中市房貸違約率則自2023年第一季的0.03%，至2024年第一季以後穩定於0.05%，有微幅升溫；台南市則自2023年第三季的0.06%逐步攀升至2024年第四季的0.08%；高雄市房貸違約率則在0.07%、0.08%間震盪，直到2024年第四季才回升至0.08%。

賴志昶認為，房貸違約率是指截至該季底為止，住宅貸款逾放金額占住宅貸款總額的比例，目前全台與主要都會區之住宅貸款違約率，仍處相對低點，主要原因是市場雖有波動，但房價仍具漲勢，尤其是早期入手屋主，仍能找到買方接手，不過，他補充，台北市房貸違約率去年第三季升至0.1%，雖仍維持低水位，但為七大都會區中最高，去年底房市表現已略顯疲態，部分財務槓桿較高的資產族群，正面臨違約風險；至於台南、高雄呈現略升趨勢，主因仍是南二都過往受惠於高科技產業議題，多有投資風氣進場，此類買方財務狀況較追求高槓桿與高報酬，適逢區域市場景氣即將變天，便會有部分違約情況發生。

至於新竹地區，新竹縣違約率自2023年第一季以來，略升至0.02%；新竹市雖在2023年第二季一度升至0.04%，但之後回落至0.03%。賴志昶指出，整體而言，新竹地區違約率為七大都會區最低，顯示區域有收入優渥的竹科客買盤加持，購屋人財務相對穩定，令區域違約率長期處於低檔次。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國內通膨壓力逐步緩解，根據主計總處公布資料，6月消費者物價指數（CPI）年增率為1.37％，創下51個月以來新低，反映整體物價上漲動能放緩。居住類物價指數年增率也降至1.76％，為近17個月低點，其中住宅維修、水電燃氣、家庭用品等項目漲幅明顯趨緩。

住宅維修費用年增率降至1.43％，水電燃氣僅增0.26％，家庭用品則持平；不過，房租指數年增率仍達2.3％，顯示租金漲勢尚未結束，且已連續23個月維持2％以上。家庭管理費用也因人事與社區管理支出增加，年增率達3.74％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，租金受房價走勢、通膨、房東持有成本與市場供需等多重因素影響。雖然疫情期間部分房東曾調降租金，但隨後因房價攀升與通膨效應，租金也持續調升，即便政府的租金補貼政策緩解了部分租客壓力，但也在一定程度支撐了租金水準。

近期房市交易量明顯縮減，使得購屋轉向租屋的需求穩定，加上租約到期後重新議價，帶動租金續漲。然而隨著整體通膨回穩、房價盤整、新屋交屋量增加，若經濟無重大變數，未來租屋市場供給可望逐步提升，租金漲勢有望在中長期逐漸趨緩。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，6月燈號維持衰退的黃藍燈，分數是39.9分，慘況不見起色，六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量上升，成交組數、來客組數、待售建案數分數下滑，新成屋戶數、議價率持平。

6月的供給面回溫，預售物件推案量比前月增近5成，接近800億元，指標案為新北市新店區的湯泉建設案，達百億元量體規模，另有茂德建設在新北市的新莊區、新店區各推出約85億元、60億元總銷新案，亦屬亮點，還有近10案有數十億元案量。新成屋戶數分數雖與前月同分，但也微增近80戶，整體為200多戶。住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，由於已為上半年最後一個月份，接著來到家庭出遊的暑假期間，加上颱風季節、民俗月都將登場，利空因素一波波，再等下去就進入年底第四季，除非本規劃為928檔期案，否則6月已是壓底線的關鍵時刻，只得即刻亮相。

需求面依然低迷，追蹤指標建案每週平均來客組數、成交組數再降，來客組數為15.7組，成交組數是1.1組，台北市南港區、新北市林口區和三重區的個案亮點難撐大局，追蹤案中單周出現零交易紀錄案，與低於10組的賞屋量體案都達四成，案場等無人，大為影響銷售人員業績，不乏自主結案，離職謀求他路。

待售建案數量居高不下，6月來到1331案，比前月增近30案，去化龜速的房市疫情等同2021年新冠疫情三級警戒，而房災卻無法防災。其中又以桃園市銷況最為堪憂，增量較多，不論是中壢區、龜山區的熱門地帶，或是大園區、觀音區的新興區域，狀態皆傳慘烈，賣壓不言可喻。

開價與成交價的距離仍未及一成，建商開價已不再創高，實際售價卻也無讓步空間，令房價在一定水位。而台北市的議價率高於其他縣市，即使首都新案行情破百萬元已被市場接受，但還要更高則背離現況，眼下買賣多在100-120萬元，而萬華區、文山區、內湖區的9字頭更傳穩定買氣，統計新建案平均開價近140萬元有其挑戰性，演變為稍大的差距空間。

陳炳辰指出，上半年房市孱弱，近期紛傳大咖建商有意真正降價換成交，恐怕確有必要性，若屬實則以落入絕境的桃園市將最有感，特別是二線地區，超漲價碼有望回歸理性。不過要是僅為個案而論，當前仍沒有好消息，打房政策、申貸困難的緊箍咒依舊，再面臨美國關稅調漲、台幣不斷升值的不利台灣經濟利空，第三季又為傳統房市淡季，負向展望短期不易逆轉。

過去被稱為「瘋城」的新竹竹北，在央行第七波信用管制後，房市熱度明顯降溫，交易量縮、價格修正，但跌幅有限，整體行情約回落至2024年初水準。在地房仲觀察，儘管市場觀望氛圍濃厚，但近期剛需買盤已開始回籠，房價似有築底跡象，建議有意購屋者可把握現階段價格修正、選擇多元的機會進場。

信用管制衝擊 竹北房市量縮價穩

去年9月央行祭出第七波信用管制，嚴格限縮多戶房貸成數，直接衝擊投資買盤，導致竹北房市交易量急凍。然而，由於竹北購屋需求主要來自竹科與台元科技園區的高收入族群，剛性需求支撐下，房價並未出現崩盤式下跌，整體修正幅度約10%，大致回到2024年初水準。

縣治三期成首購熱區 價格較高鐵特區親民

竹北各重劃區表現分化，其中縣治三期（縣三）因開發較晚，屋齡多在5年內，環境新穎且單價落在50萬元左右，相較高鐵特區每坪便宜5~10萬元，成為預算有限的首購族首選。而縣治一期（縣一）因開發較早，價格更為親民；縣治二期（縣二）則因擁有安興國小、成功國中等明星學區，房價水準略高於縣三。

剛需買盤回溫 房價築底訊號浮現

儘管市場觀望情緒仍濃，但近期買氣已有回溫跡象。房仲指出，5~6月看屋量與成交意願明顯提升，顯示部分觀望買盤開始進場。由於竹北房市長期受竹科工程師剛需支撐，加上區域建設持續推進（如高鐵特區百貨開發、輕軌規劃），未來房價大幅下修的空間有限，現階段可能正是自住客進場的較佳時機。

理性市場下的購屋策略

竹北房市已從過去的瘋狂漲勢回歸理性，雖然短期受政策影響交易冷清，但長期仍受科技業剛需支撐。對於自住客而言，當前市場提供更多議價空間與物件選擇，若能鎖定符合自身需求的區域（如縣三的新成屋或縣二的學區宅），不失為一個相對穩健的進場時點。然而，投資客仍需謹慎，在政策未鬆綁前，短期套利空間已大幅壓縮，長線佈局才是王道。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

民眾在繼承或贈與時如果沒有足夠現金可繳遺產及贈與稅，依遺產及贈與稅法規範，納稅義務人在一定條件下，得申請以實物抵繳。國產署表示，但考慮抵稅不動產難以變現，將不利實現稅收，財政部先前已修正規定，稽徵機關受理不動產抵稅案件，國產署各分署應配合辦理會勘及提供管理處分意見，於稽徵機關核准實物抵繳稅款後，國產署各分署接管不動產即運用會勘現況資料及照片圖檔辦理開帳列管，加速不動產後續相關收益處分事宜，以儘速變現收回稅款核銷待納庫款實現國庫稅收。

國產署表示，經統計自2019年修正相關規定以來，配合稽徵機關辦理會勘受理申請抵稅不動產案件提供管理處分意見，至今年3月底共1,530件，其中同意抵稅案件1,026件，占總案量比例約67.06％，累計接管抵稅土地達62.77公頃、總價值達15億1,105萬餘元（帳列價值依當期申報地價計算）；建物5棟，總價值共85萬餘元；平均每年接管抵稅不動產數量約10.46公頃、2.5億餘元。

國產署進一步表示，賦稅及國產機關先行會勘機制，可充分掌握抵稅不動產現況資料，提供管理處分意見供稽徵機關審酌案件，倘經核准實物抵稅，國產署依規定接管時，以原核抵案會勘資料，加速接管及簡化勘查作業流程，提升抵稅不動產後續收益處分時效，兼顧稅收及國產效益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房貸好難！根據內政部最新建物抵押權設定棟數統計顯示，今年前五個月，全國建物抵押權設定棟數約23.8萬棟，較去年同期減少約24%，創下近6年新低！主要都會區當中，以桃園市的年減幅最輕微，較去年減少約14.4%；新竹縣則是衰退幅度最大的都會區，足足比去年同期縮水約3成之多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，建物抵押權設定，是將房屋作為借款的擔保品，以確保借款人未依約還款時，債權人能將抵押的房產拍賣確保權益，而建物抵押權設定的主要目的，包括新承做房貸案量、轉貸或週轉金，其中又以購屋貸款為大宗，因此建物抵押權設定的減少，也反映出近期民眾申貸購屋的熱度確實不如以往。

張旭嵐進一步分析，今年前五個月抵押棟數縮減，不僅反映限貸令下購屋交易降溫，新承做房貸戶減少，且銀行資金用途審查嚴格，轉增貸的週轉資金不得購屋，加上股匯市高點盤整的壓力下，屋主們轉增貸投資的意願也都下修，導致今年房貸業務量冷卻不少，讓仍有資金水位的銀行也有志難伸。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，桃園市的衰退幅度較輕微，是因桃園市的房價，在北台灣都會區對首購族而言相對友善，尤其是蛋白新興重劃區，千萬左右的低總價物件選擇還不少，就算銀行的鑑價成數不如預期，買方補足差額的難度也相對低，因此申貸購屋仍相對踴躍；加上桃園近年重劃區發展熱絡，新案交屋量能旺盛，購屋貸款的申辦需求仍大，因此建物抵押權設定的萎縮幅度較和緩。

新竹縣則因近年房價漲幅大，在景氣起伏之際，銀行鑑價更加保守，使近期購屋的民眾，不易取得足額貸款，也沖淡買房的意願；且新竹縣購屋主力的科技新貴，許多都坐擁多屋，然而現今多屋族的貸款成數相當低，買盤因而縮手；加上新竹地區的重劃區開發已臻完善，市場供給量較以往縮減，購屋申貸的需求也就跟著滑落。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

週轉金飆速快過房貸！根據中央銀行統計，五月個人週轉金餘額增至七．六六兆元、年增十五．一％，對比同期個人房貸餘額十二．六兆元、年增約七．四％，顯示短期資金借貸需求又急又猛。

根據央行統計，去年五月及今年五月週轉金年增率均超過十％，反觀同期房貸年增率均不到十％。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然週轉金種類眾多，但大致反映民眾資金借貸需求強勁，觀察二○一三年下半年至二○一四年上一波房市景氣高檔，當時週轉金年增率就超過十％，且過去也不乏民眾受惠房價大漲，將房子拿去轉貸或增貸，再把貸出來的錢用於投資或買車。

然而，這一波傳出有民眾將房屋增貸資金轉投資股市或債市收取利息，尤其銀行房貸限縮後，銀行房貸資金部位受限，但仍有意願爭取轉、增貸的業務，可以在週轉金上多放款；不過，現在管控嚴謹，增貸的週轉金用途要符合當初申請目的，同時不能流入房市變相增加貸款成數。

轉投資股、債市 不能流入房市

根據央行統計，去年九月個人房貸餘額約十二．二兆元、年增率一度達十％，但在央行嚴控下，今年五月房貸餘額十二．六兆元、年增率下滑至七．四％；但五月個人週轉金卻高達七．六六兆元、年增十五．一％，且已連續十六個月年增率超過一成。

曾敬德指出，個人週轉金包括企業主用個人名義借錢週轉等項目，這幾年的確有包括不限用途的借貸，拿房屋去增貸用於投資等行為，景氣好時沒有太大問題，但景氣不好時要留意資金是否出現虧損，建議民眾開槓桿不要開到「緊繃」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據中央銀行最新統計，截至今（2025）年5月，全體銀行個人不動產貸款（房貸）餘額為12.6兆元，雖然總量仍在成長，但年增率已降至7.4％，顯示房貸增幅趨緩。相較之下，個人週轉金餘額達7.66兆元，年增率達15.1％，並已連續16個月年增超過10％，反映市場資金需求仍然旺盛。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，個人週轉金涵蓋範圍廣泛，除了一般民眾借貸用途外，也可能包括企業主以個人名義申貸作為資金周轉。近年來，房價高漲使不少民眾透過「房屋增貸」取得週轉金，再將資金投入股市、債市或其他理財用途，期望從中獲利。

類似現象也曾出現在2013下半年至2014年房市熱絡期間，當時週轉金年增率同樣突破10％，但隨著近年銀行房貸審查趨嚴，房貸增貸資金用途受到更明確限制，不得流入房市或轉為增加貸款成數。不過，銀行對週轉金業務仍有意願拓展，因此此類資金成為另一個放款管道。

曾敬德提醒，當市場轉冷或投資失利時，高額週轉金可能反而導致資金壓力大增，民眾應審慎評估財務狀況與還款能力，避免過度槓桿操作而開到緊繃。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

清華大學「安富金融工程研究中心」公布今年5月份清華安富房價指數，全國房價指數比去年同期上揚3.03%，高雄市房價指數微幅上揚4.06%。

「安富金融工程研究中心」指出，高雄市房價從2017年初谷底反彈以來，至今持續呈現緩步上漲趨勢，5月份的房價指數與去年同期相比上揚4.06%，比上個月上漲0.07%，漲幅均略高於全國平均值。今年5月份高雄市的住宅交易量僅1989棟，比去年同期大減46.8%，呈現量縮價跌態勢，交易量低於五年平均線，後續仍有待觀察。

以各行政區分析，岡山區房價指數年增9.58%最高，其次是鳥松區7.08%，是高雄市房價指數漲幅最大的行政區。前鎮區、小港區、鳳山區、大寮區、前金區房價指數與去年同期相比則微幅下跌，惟跌幅均不到3%。

房仲人士分析，岡山區與鳥松區目前仍有捷運利多，捷運紅線去年通車至岡山，帶動房屋需求，鳥松區則因捷運黃線正式動工，未來生活機能可望提升。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】