鶯歌中古屋,鶯歌中古屋買賣,新北鶯歌中古屋

為刺激買氣，新建案祭出各種手段，從送裝潢、家電，且早鳥已購戶因買貴而退價差的情形出現，還有8年優惠付款，甚至最新實價揭露送裝潢的每坪單價還比過往熱絡時，沒送裝潢的單價還要低，種種跡象顯示新案「讓價」，甚至「降價」的情況逐步擴散。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，不景氣往往代銷業者反而首當其衝，現在代銷已經減少開銷，包括採取店面銷售，不一定要搭設接待中心與樣品屋，一方面環保、一方面也節省費用，另外案場也要業主願意配合，送家電送裝潢等變相折價方式，讓消費者感覺有點牛肉，真的要動到價格可能都會是最後一步，另外代銷業者也會精挑細選個案，盡量爭取賣得動的個案，想辦法在不景氣中生存等待下一次機會。

成屋降價幅度 大於預售屋

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，即便建商使出各項促銷方案，但今年前五月的單月預售屋成交件數仍未回到6千件的安全水位，意味著預售屋賣壓將不斷累積攀升。不過，若以建商立場來說，成屋所構成的壓力會比預售高，預期未來若建商願意降價，成屋降價幅度會高於預售屋。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，「平均地權條例」修正案上路後，禁止預售屋換約，等於宣告預售市場買盤腰斬的慘況，過去飢渴性行銷、分期銷售、保留經典戶等銷控方式已成往事，如何精打細算打長期抗戰、調整代理銷售的策略、用數位行銷代替傳統銷售等，都是近一年來建商度過景氣嚴寒的法寶。相對來說，去化越來越慢、實價登錄越來越透明，在房價高點盤旋之際，用作價或降價的方式來吸引買氣，反而是下下策。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近期部分在地建商，甚至基地較小的危老案零星出現「爛尾」情形，主要仍是央行管制土建融、房貸等衝擊所引發的個案，尤其這一波限貸衝擊最大的屬小型建商，因資源不夠，往往成為第一波的受災戶。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，當信用資源緊縮、融資條件趨嚴，首當其衝就是被限貸管制一視同仁，但卻沒有品牌、增資、發債、處分資產、產銷一條龍等優勢的中小型建商，尤其目前的履約保證制不完善，更增添消費風險。

台灣年交逾10萬屋 10爛尾不到百戶

近十年來，出現財務問題而倒閉的建商幾乎都是小型建商，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房市不景氣時，小建商爆雷機率最高、易出現爛尾等問題無庸置疑。然而，台灣每年交屋量超過十萬戶，而近十年來平均每年爛尾樓戶數不到百戶，爛尾樓機率低於0.1%，與全球各國相比機率甚低。購屋族只要選擇優質建商，絕大部分購屋民眾都不會碰到爛尾與倒閉問題。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年沒看過房市資金這麼緊張，相對本來籌資能力有限或者這幾年才開始蓋房子的新建商，銀行評估時就會更為謹慎，要取得資金不易，或者會提出更嚴格的條件才願意放款，看到北市上百件危老案撤案，建築成本大漲後不願意持續推動，接下來要預防小建商的財務危機。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行限貸，買氣持續萎縮，建商已有長期戰的心態，因此，各項撙節開支的手段都使出，像是降低建案廣告預算，甚至發文要求原物料供給廠商降價5%至10%，希望透過各項壓低成本的手段度過這波寒冬。

從疫情後房價大漲與造價上揚有明顯關係，上一波不景氣建商採取不買地、不開案、不交屋的「三不」政策，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波建商受限資金與景氣進入修正，自然拿地狀況不會太積極，另外因為造價實在漲太多，營造廠利潤也不錯，因此也希望產業共體時艱，在造價上給予彈性空間，不景氣時如何持盈保泰與減少支出，中大型開發商都已經有經驗，反而小建商狀況可能辛苦。

買氣凍造價漲 建商淪夾心餅

馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，過去市況不佳時，部份建商不僅會要求包商共體時艱、調降工程款，還會商請包商認購房屋，甚至以房屋抵工程款等情事。這類狀況通常發生於大型建商，而包商著眼於後續工程考量才會接受，一般小型建商很難如法炮製。而且要求中下游廠商降價只是權衡之計，通常撐不了多久，關鍵仍在於房市調控措施時間會持續多久，倘若遲遲等不到政策鬆綁，建商營運壓力只會與時俱增，並不會因工程費用減少而獲得新生。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，當市場走到價格戰，最先受創的絕對是營運、建築成本較高的中小型品牌經營者或個案，不但成本降不下來，也缺乏價格操作的籌碼，但卻又沒有不跟著大品牌降價的權利，甚至連人力都會被快速消耗、挖角。從去年開始，靠成交服務費維生的仲介、代銷已經開始出現淘汰、洗牌，現在連重資產的建商要準備玩價格戰，勢必考驗中小建商降價的決心及速度。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府限貸打房，轉售房屋獲利空間縮水。據實價資料統計，今年第一季每件房屋轉售案件平均獲利402萬元，連二季下滑，比起去年第三季歷史高點的438.2萬元，縮水36.2萬元；房市買氣持續不振下，業者預估轉售獲利空間還會持續收歛，賣方「先跑先贏」的氣氛也將愈來愈濃厚。

統計顯示，過去七大都會區中，以新竹地區房屋轉售增值金額居全台之冠，過去一年多在800萬元以上；不過隨著房價漲幅甚鉅、特別部分成屋大樓的交易價格甚至與新建案相去不遠，也讓成屋大樓在景氣萎縮的時，面臨較大的競爭壓力，今年第一季轉售增值金額已跌破800萬元，與去年第三季高峰相比，轉售增值金額縮水近144萬元。

台北、台中、台南、高雄同期轉售增值金額縮水幅度也達28萬～57萬元；近三季來新北、桃園轉售獲利金額則變動較小，也反映北二都在剛需買竹支撐下，房產增值縮水的情形目前較不明顯。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，去年第三季末，央行祭出嚴格的第七波信用管制，房市從大多頭降溫，全台的平均轉售增值金額，也在去年第三季達到高峰後開始反轉，今年買氣持續緊縮，買家出價的心態更加保守，轉售獲利的空間預估還會持續收斂。

張旭嵐表示，景氣未見轉多，包括換屋族、囤房族、周轉族三類賣方讓利態度較積極。換屋族為爭取首購貸款簽下一年出售的切結書，有短期內出脫舊屋的急迫性，價格放軟的情況也最鮮明；囤房族因囤房稅開徵後持有成本上揚，使多屋族盤點手中資產汰弱留強，將租金投報率低、增值空間有限的物件優先出脫獲利了結。

此外，周轉族在房市走空之際仍堅定賣屋者，不排除有時間的迫切性，包括個人投資或公司的資金運用等財務規畫，以讓小利換許其他投資上更大的獲利選擇。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部最新統計，今（2025）年上半年全台個人房地合一稅收為237億元，較去年同期大減19％，顯示房市交易明顯趨緩；6月單月稅收為42.55億元，年減幅度更高達35％，反映出買氣低迷、交易量大幅縮減。

從區域來看，六都表現差異明顯，以新北市交易相對穩定，6月稅收達11.6億元，與去年同期持平，是唯一維持正成長的都會區；而桃園、台中、台南與高雄等地，同期稅收年減幅度均超過4成，反映南部市場冷卻更為明顯。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，雖然整體交易量減少，但隨著越來越多屋主已達20％的課稅條件，實際適用房地合一稅的案件反而增加。此外，近年房價大漲，也使得部分交易即便量少，仍帶動稅收維持一定規模。

至於去年上半年全台房地合一稅收為293億元，今年則減至237億元，曾敬德分析，這反映出房貸政策緊縮、以及民眾對未來房市看法轉趨保守，使得買賣意願明顯下降。

由於個人房地合一稅收具相當金額，民眾若想善用400萬元免稅額、重購退稅、或設籍持有滿6年等節稅規定，建議詳讀相關條件，並妥善保留裝修或交易相關單據，以利未來申報使用，做到合法聰明節稅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年初，網友在台北市透過某知名房仲買下一間中古公寓。從簽約到貸款流程，一切看似順利，但隨著交屋日逼近，網友發現一個令人不安的現象，整個交易過程中，房仲堅決不透露賣方聯絡方式，甚至明確表示「驗屋時賣方不會到場」。這種完全隔離買賣雙方的做法，讓網友開始懷疑：這究竟是行業常態，還是隱藏著什麼不願讓我知道的秘密？

更讓網友困惑的是，當網友詢問能否直接與賣方確認房屋細節時，房仲的態度立刻變得防備：「公司規定不能提供客戶聯絡方式，所有問題透過我們轉達就好。」這種「資訊過濾」機制，讓本該透明的房屋交易蒙上一層陰影。

房仲行業「雙面代理」潛規則

為此網友特別請教了三位資深地政士，他們透露這其實是房仲業常見現象。業界通常以「避免私下交易」、「保護個資」為由，刻意阻斷買賣雙方直接聯繫。

但背後真正的原因往往是：

1. 避免雙方交流後跳過房仲成交

2. 選擇性傳達資訊，維持交易順利

3. 防止買賣雙方協商降低服務費

一位不願具名前房仲更直言：

「公司教育訓練時就告訴我們，買方和賣方就像離婚夫妻，最好永遠不要讓他們單獨見面。」

驗屋階段「缺席賣方」危機

最關鍵的驗屋階段，賣方缺席會造成諸多問題：

瑕疵責任歸屬難釐清：當發現牆壁滲水時，房仲推說「前屋主沒告知」，前屋主則稱「房仲應該檢查過」

議價協商效率低落：所有溝通要經過房仲轉達，往往耗時數日

修繕承諾無保障：房仲口頭承諾的修繕事項，缺乏賣方直接確認

網友的慘痛教訓：

驗屋發現浴室防水層失效，房仲只願意轉達「前屋主說之前沒漏過水」，拒絕提供施工紀錄。最後他只能自費20多萬元全面翻新，事後才從管理員口中得知，該戶其實有長年漏水問題。

破解黑箱策略

經過這次教訓，網友整理出幾項自我保護對策：

1. 簽約前提早建立直接聯繫：

在簽訂要約書時，就要求將「雙方互留聯絡方式」寫入條款

可使用專門創建的LINE帳號，不必透露私人號碼

2. 驗屋時堅持賣方到場：

在契約中註明「賣方應配合驗屋到場」

若賣方缺席，要求房仲提供完整的房屋狀況說明書並簽章負責

3. 關鍵文件自己留底：

要求房仲提供賣方的「不動產現況說明書」正本

所有承諾事項都要寫進契約附件，避免口頭約定

4. 善用第三方驗屋：

聘請專業驗屋公司出具報告，作為談判依據

驗屋全程錄影，避免事後爭議

建立透明交易的新常態

現行制度下，房仲同時代表買賣雙方的「雙向代理」模式，本身就存在利益衝突。

與其被動接受這種黑箱作業，買方應該：

1. 在委託階段就明確要求「資訊透明化」

2. 選擇提供「賣方直接溝通管道」的房仲品牌

3. 必要時自行調閱謄本，透過地政事務所聯繫賣方

一位敢於打破行規的房仲經理告訴我：「其實我們公司從去年就開始推動『三方群組』制度，買賣雙方和房仲在LINE群直接溝通，反而減少後續糾紛，客戶滿意度提升30%。」

房屋交易是人生重大財務決策，不該在資訊不對等的狀況下進行。消費者的覺醒與要求，才是改變行業陋習的最大動力。下次交易時，別再讓「保護個資」成為阻斷透明的藉口。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

6月北台灣新建案市場持續吹冷風，第一線的代銷、房仲人員最有感，不只有市調單位統計，6月北台灣「零成交」的建案占比，就攀上四成之多，實際詢問代銷業者他們也感嘆，5月關稅大戰開打後，真得更有感，像是鄰近舊市區、重劃區的新案，每周看房人數，都落在10~15組客人，平均一天不到2組客人。

戴德梁行董事總經理 顏炳立（07.03）：「因為我們都在執行，不可能的任務，現在目前就是說，要賣的還是賣很高，要買的還是買很低。」



直呼現在第一線的房市從業人員就像是阿湯哥，只能執行不可能的任務，因為現在房市還在持續冷颼颼。銷售人員就感嘆，5月關稅大戰開打後真得更有感，因為像是重劃區，每周看房人數，甚至不到10組客人。



代銷經理 陳冠允：「其他像比較鄰近舊市區，建案來講的話，它的來人也是有下降，但是它會比這些重劃區，稍微好一些，它的來人大概會落在15組左右，現在會在出來看房的民眾，大概70到80%，都是屬於這種，我們講自住客，剛性需求的客戶。」



案場沒客人，也傳出不少銷售人員是自主結案、離職謀求他路。最新統計數據上來看，在6月北台灣「零成交」的建案占比就攀上4成之多，還以高房價的台北掛蛋率最高，其次是新北市跟桃園，如果以行政區來看，松山、萬華、三重、蘆洲等新屋，都有賣不出去的災情出現。



住展雜誌發言人 陳炳辰：「因為事實上我們觀察，台北市也是有這樣的情況，因為這一次的統計數據，可以看的出來，在台北市的溢價率比較高，也就代表其實是，建商在開價上面，跟所謂的成交價上，是有一定的落差，也就是現階段來說，可能都是集中在低價的，這個區域或是低價的物件。」



但反觀房市供給面，6月北台灣預售推案量卻是比5月增加近5成，接近800億元，但專家分析主要是因為，接下來有颱風季、民俗月不利買氣的利空登場，建商只能在上半年最後一個月，壓底線的關鍵時刻亮相推出。



住展雜誌發言人 陳炳辰：「如果還能夠上場的，大多是一些指標型建商，它可能資產實力比較雄厚，或者是說它的量體比較大，其實籌備時間已經很久了，它必須要在這個階段，乃去因應它的成本考量。」



接下來第三季，又是傳統房市淡季，業者們恐怕只能以拖待變、審慎應對，等待房市出現新的轉折點。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

隨著畢業季到來，家長與學生正面臨關鍵的升學抉擇，設有國中部且具備直升高中制度的完全中學，不僅可減少升學遷徙所帶來的不便，降低孩子適應新環境的壓力，成為升國中時的熱門選項，因此鄰近的周遭住宅，也獲得部分家長的青睞而置產。永慶房產集團彙整台北市公立完全中學，並針對各校周邊800公尺內住宅市場近一年價量進行分析。

根據統計，過去一年成淵高中周邊交易件數達324件，交易最為熱絡，平均單價則約為每坪85.6萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，成淵高中位於大同區，緊鄰的捷運民權西路站為淡水信義線與中和新蘆線的交會點，因此無論通勤至台北市中心，或前往新北市皆為便利，周邊擁有完整的學區資源，包括大同、雙蓮國小等，自小學一路銜接至高中。距離延三夜市、迪化街也不遠，日常採買、生活機能一應俱全。

同樣熱門的還有位於中山區的大同高中。陳金萍表示，該校緊鄰捷運松江南京站與行天宮站，連結中和新蘆線與松山新店線，為通勤族與學生帶來極大便利，生活機能涵蓋四平陽光商圈、吉林路商圈，以及長春路與松江路沿路機能，無論日常所需、餐飲或休閒娛樂皆具備。周邊也設有國小學區，形成教育與生活的雙重優勢。過去一年交易量達235件，平均成交單價約為每坪89.5萬元。

至於周邊住宅價格較為親民的學校，則是位在文山區的政大附中與萬華區的大理高中。永慶房屋說明，政大附中為知名的明星學校，校區坐落在文山區，整體校園環境清幽宜人，但由於校園主要在半山腰，通勤較不方便，造就周邊房價較為親民，近一年周邊住宅平均單價約為每坪54.4萬元。

價格同樣實惠的還有大理高中，近一年平均單價約為每坪53.6萬元，在台北市房市中具備一定的競爭力。業者透露，大理高中坐落在萬華區靠近河濱一帶，周邊同樣學區完整，涵蓋幼兒園及國小，適合家庭居住。同時鄰近環河快速道路與華江橋，在雙北來回極為便利，不過由於捷運路網尚未延伸至此，住宅多為華廈與公寓，整體房價維持相對低檔。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

邁入高齡化社會，持有資產者也多為銀髮族。房仲業者觀察財政部資料，2024年台北繳納房屋稅、地價稅者，分別有44.6%、41%的屋主與地主為年齡超過65歲的高齡者，占比是全台最高。專家分析，隨著國內老年化趨勢難以逆轉，都會區又由於都更緩步而平均屋齡日益上升，研判未來北市將面臨「人屋雙老」的危機。

根據財政部數據，2024年房屋稅高齡納稅人達413萬戶，占全體納稅人比率35.5%創新高；其中，觀察六都數據，台北市2024年所有屋主中，有44.6%年齡超過65歲，占比冠居全台。另地價稅統計，2024年地價稅高齡納稅人也達354萬戶，占全體納稅人比率達33.2%；其中，台北市2024年所有繳納地價稅者，也有41%的地主為高齡者，同樣占比是全台最高。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，隨著國內進入高齡化社會，且少子化趨勢難以扭轉，造成65歲以上人口持續增長，而「戰後嬰兒潮世代」族群，多已邁入退休年齡，且累積一輩子積蓄，手頭資金充足，可負擔北市高房價。

賴志昶表示，台北市長輩若是早期已入手不動產，在房價高漲，以及房地合一稅、遺產稅等稅賦負擔，讓不少家庭延後資產傳承時機；同時，受到高房價影響，資金較顯不足的年輕首購族群買不進北市門牌房產，紛紛「脫北」外移至其他縣市，種種因素之下，讓北市屋主、地主都呈現高度老年化。

徐佳馨分析，截至今年首季為止，台北市平均房屋稅籍住宅類平均屋齡已達38年，加上高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，未來面臨人屋皆老，將有幾項難題，一是高齡者對繁瑣重建程序卻步，或考慮搬遷等問題，讓都更整合難度上升；二是北市有逾4成的不動產握在高齡者手中，若未及早安排資產規劃，未來將有大量房產或土地出現繼承爭議。

徐佳馨強調，三是北市大量不動產未能有效活化，同時房價處於高檔，更讓年輕族群卻步，使得人口持續往老齡化失衡。未來面臨「屋老、人更老」的情況加劇，恐影響市容與人口結構，建議政府應多簡化重建程序，並設計適宜高齡者的換屋機制，讓老屋資產得以新生。

老齡化趨勢加劇、都更牛步，「人屋雙老」危機浮現，財政部以房屋稅及地價稅納稅人的統計顯示，全台有33.2％的地主、35.5％的屋主年齡超過65歲，對比於65歲以上老年人口約近20％，擁屋及擁地族群的年齡層明顯集中在老年族群，隨著房價高漲，年輕人購屋不易，財富分布在世代階級的差異日益明顯。其中，台北市屋主中，有44.6％房屋稅納稅人年齡超過65歲，另有41％地價稅納稅人年齡超過65歲，占比雙雙冠居全台。

統計顯示，高齡族群的地價稅納稅人，台北市占比達41％最高，台南市達33.8％居次；高齡房屋稅納稅人則以台北市占比達44.6％最高，六都中除了桃園未達3成，其餘均逾3成，等於全台不動產持有者有每三位就有一位是高齡族。

大家房屋企研室主任賴志昶指出，隨著國內進入高齡化社會，少子化趨勢難以扭轉，「戰後嬰兒潮世代」多已邁入退休年齡，並已累積一輩子積蓄，多為有不動產、手頭資金充足。

台北市長輩若是早期即已入手不動產，如今由於房價高漲，加上房地合一稅、遺產稅等稅賦負擔，讓不少家庭延後資產傳承時機；高房價影響之下，資金不足的年輕首購族群買不進北市門牌房產，紛紛「脫北」外移至其他縣市，讓台北市屋主、地主都呈現高度老年化。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，台北市平均房屋稅籍住宅平均屋齡已達38年，高齡者擁屋、擁地比例又是全台最高，由於高齡者對於都更繁瑣重建程序卻步，或是考慮到搬遷等問題，使都更整合難度上升；台北市有逾4成的不動產握在高齡者手中，若是未及早安排資產規劃，未來將有大量房產或土地出現繼承爭議。

房價處於高檔，讓年輕族群卻步，未來「屋老、人更老」加劇，恐影響市容與人口結構，建議政府應多簡化重建程序，並設計適宜高齡者的換屋機制，讓台北市資產得以新生。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】