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自去年9月央行祭出第七波選擇性信用管制後，投資買盤大幅減少，加上銀行放貸持續緊縮，市場氛圍轉趨保守觀望，民眾對房價上漲預期改變，預售屋買氣迅速降溫，交易量快速下修，根據房仲業者統計，今年上半年與去年同期相比，預售屋交易量縮幅度超過7成，且全台僅剩14個建案交易破百件，相較去年同期的146個建案，減幅逾9成，顯示預售市場相當低迷。

永慶房產集團統計2025上半年全台預售屋的交易價量，從近四年H1的預售成交資料來看，今年上半年全台僅成交2萬536件，較2022年和2023年的上半年交易件數腰斬之外，若和去年同期相比，更是量縮達73.5%，交易量幅度顯著下滑。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，今年上半年全台房市受房貸緊縮及第七波信用管制衝擊，交易量較去年下滑不少，而預售屋買氣更是大受打擊，交易量也迅速下修。今年H1全台僅剩14個建案交易達百件以上，相比去年同期的146個，減幅達90.4%，若較2022和2023上半年的個數，減幅也達77%，顯示今年上半年預售市場量縮明顯，為近四年H1最慘的預售市況。

雖然今年預售屋交易量縮明顯，但中和區的「大同新紀元」表現十分亮眼，短短6個月間共成交591件，相當於平均每月成交近百件，居全台之首。

陳金萍分析，「大同新紀元」位於人口稠密、寸土寸金的中和區，具有稀缺的大坪數基地，且為捷運萬大線LG07站的聯開案，未來待萬大線通車後，交通機能將進一步提升。而且，該建案鄰近錦和公園、COSTCO等，生活機能也成熟，加上遠東世紀廣場、台灣科技廣場等科技重點發展聚落成形，有望再提升區域發展，吸引許多購屋族群的目光。

陳金萍補充，相較於中古屋市場，購買預售屋的買方對資金調度與市場前景更為敏感，一旦政策收緊或貸款難度提升，成交量立刻反映降溫。因此，當前市場大幅量縮的狀況下，僅有具備地段、品牌或產品規劃優勢的建案能維持較穩定的銷售動能，明顯呈現個案表現。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

9月初頒布新青安排除在不動產放款比率限制水位之外，消息對於預售市場卻如平行時空，未起波瀾，買氣依舊無起色，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰分析，一方面這類方案本是需即刻與銀行往來的成屋，或將交屋的新案才有受惠空間，且將在明年7月底到期，對當前預售案並無好處；另一方面以高房價台北市來說，符合新青安低總價碼的新案已是少之又少，難有相呼應產品提供購置，若未來還有類似政策推出，相關標準得更切合市況，以免美意大打折扣。



以新青安可貸至最高1000萬元、貸款8成的條件推算，約在總價1250萬元以下房產可相符新青安概念宅，觀察實價揭露資訊，住展雜誌彙整台北市近2年推出的低總價為主力新案，這等低標僅只1案，乃今年推出在大同區延三夜市附近的套房宅「伊寧橋寓」，平均交易總價為926.5萬元，其餘包括文山區景美一帶的「怡富景絵」、萬華區龍山寺生活圈的「大理ONE」、中山區中崙區域的「葉財記愛瑪市」，和大同區大橋頭地帶的「毅聯WIN」 等案，平均要價都是1300多萬元，台北市房產的低總水位實已與官方認定版本有所落差。

羊毛出在羊身上，首都新案還能買在低總，代表的恐怕是單價面的反向走高，這些低總案中，只有去年推出的「大理ONE」可以低於每坪百萬元水位購得，其餘皆為百萬宅，更不難想像坪數上的限制，總價最低的「伊寧橋寓」坪數規劃最大才10坪，而「葉財記愛瑪市」最大12坪，其他案至大也是20多坪，且5案當中還有公設比來到4成者，空間使用上買方得有強大心理素質。



不過事實上這些社區的買盤組成以投資性質為主，自住客較難青睞宜居性欠奉的室內面積，由於多位於交通、採買機能便利的市中心，有利投資客租賃或之後轉手的報酬獲利，這又是另一與新青安絕緣的情況。

 

陳炳辰指出，由於造價、房價居高不下，首購方案針對的低總產品在台北市逐步絕跡，房價上只能以相對親民而論，後續在大同區、中山區、萬華區雖然尚有類似新案推出，但案數零星，建商多因應寸土寸金特性開發小基地危老迷你案，又主訴求投資族群，首都新案與首購自住客之間漸行漸遠，終將分道揚鑣。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部推動虛坪改革，其中針對停車空間，研擬未來沒買車位免負擔車道面積，且法定停車位不能賣給社區以外的人，預計公設比可降5％。對此，建商公會提出九大問，並指出，虛坪改革牽涉到的課題眾多，且新舊制並存交易市場，容易產生拉抬房價的問題，對穩定房市並無助益。

中華民國不動產建築開發公會全聯會25日指出，「法車專有」涉關多項課題，應該先就「九項課題」充分討論、形成共識，再予決定是否修法。否則驟然就人民財產登記制度進行重大改變，恐產生諸多後遺症，建議可先檢討內政部104年10月29日所訂處理停車位合理持分面積規定，以減少制度改置成本以及對建案，特別是都更危老案之重大影響。

九項課題包括第一，眾多共用性質車位，不一定適合當專有；第二，車道在使用上具有共通性，並不僅限汽車停車位專用；第三，停車位不一定為登記標的，甚至不使用車道；第四，專有化以後，「防空避難空間」如何定位；第五，並不是扣掉車格、機電以外空間都是車道；第六，專有化後造成外賣問題，影響居住品質；第七，法車空間並不符合「專有部分」要件；第八，影響都更危老重建；第九，新舊制並存交易市場，拉抬房價。

其中，針對虛坪改革帶來最嚴重的衝擊，恐怕將會加深都更整合不易，建商公會表示，因登記制度改變而將銷坪減少，對於「保證坪數」的合建案，影響履約安定性。若於房屋單價不變的前提下，總售價將往下降，在施作成本不變下，共負比必然上升，將嚴重妨礙都更危老的整合，對於之前「承諾共負比」的公辦都更案，亦將造成衝擊。

至於對房價的影響也不容小覷，建商公會表示，在起造人將本求利，出售標的相同情況下，實無可能因停車位登記方式改變而降低總價出售，在總價不變情形下，因銷坪減少，勢必提高單價。如同一供需圈適用新制個案與舊制個案並存，因新制個案單價提高將拉抬舊制個案單價甚而產生外溢效應，此對房市安定並無助益。

而近年全台房價高漲下，新建案逐漸走向小宅化趨勢，建商公會認為，主因是金融管制、稅制對高價住宅形成融資障礙與稅務負擔，才會導致交易市場之居住面積日趨小宅化，而公設更是支援生活需求，並非虛而無用之空間，故不宜以「虛坪」忽視其對於居住之重要性。

建商公會強調，事實上，「虛坪」一點都不虛於公寓大廈管理條例、建築管理稱為「共用部分」，民法、不動產登記實務則稱「共有部分」，其設置與歸屬事涉消防安全、防災需要、居住品質與財產權保障等重要事項，逕以「虛」字稱之，易蹈民眾錯誤印象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

行政院日前拍板，將「新青安房貸」排除於《銀行法》第72-2條規範之外，並將換屋期限由原本的1年延長至18個月。對此，房市趨勢專家提到，政府態度是很重要的，這個訊息告訴我們政府已經不會繼續再打房，所以慢慢地放鬆，但並不代表房地產馬上會回溫，因為購屋信心不是一下子就會被拉起來。

李同榮在節目《財經一路發》表示，換屋的第二戶市場假如沒有全面鬆綁，基本上換屋的交易量沒有出來，光首購部分來講，現在就是專有的水庫放水，專有水管放給新青安，但是新青安的效率已經在遞減，它已經明年要結束，除非再有一個「新青青安」。

談到新青安房貸5年寬限期，李同榮指出，情況不好、市場不好，一般來講也不會為了5年寬限期他就去冒著風險，過去是因為房地產很熱的時候，新青安剛開始，所以新青安、首購的部分當然就是信心慢慢恢復，但是他不會急著進場，因為可以挑的個案太多了，所以基本上可以慢慢選擇，「所以我才會講說，先降價的先贏，先降價的就獲得這些人願意進場去接」。

節目主持人阮慕驊詢問「所以你覺得建商應該讓利降價？」李同榮表示，市場一定要經過這一波叫作「多殺多、降價求量」，這一個環節沒有過，這個空頭是不會結束的。

阮慕驊追問「那您現在有看到建商再降價比較明顯的是那些區域？」李同榮回應，中南部比較明顯，中南部在這一年成屋來講已經跌了8~9%，建商他們陸續運用各種不同的方式再降價，但是有些個案推案量，完全是靠低首付再推，所以價格能夠維持，完全是靠很低的首付，讓你覺得很輕鬆的付款，5~7%不等，這種輕鬆付款，來熬3年期貨到期以後，那時房價會稍微好一點，所以這種投資客就不會計較現在的價錢到底是降多少，他是利用槓桿，來期待3年以後獲利的幅度會比較大一點。

李同榮提到，新青安是個好政策，但是它不應該有5年寬限期，這個會讓小白（指剛踏入房地產市場、信用紀錄空白或不完整的新手購房者）誤入迷途，政府就應該讓民眾量力而為，甚至於都不一定要有寬限期，民眾才知道說馬上要付多少。

李同榮再強調，「新青安是個好政策」，但是有人拿來炒作了，而且政策再推的時候，時間點也不對，就是本來房價都已經要降溫了，又把它推一把，變成是火上加油，所以政策也是要找時間點，「但是選舉往往是政策的考慮終點，選票很重要。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年 9 月 19 日，台灣央行祭出第七波選擇性信用管制，重挫房市信心，根據中信房屋第三季宅調查結果顯示，有 56.7% 的民眾認為房價將持平，23% 的民眾認為可能下跌，僅 20.3% 預期房價上漲，對比去年第四季的宅調查數據，當時僅 11.5% 看跌、29.1% 看漲，顯見民眾對房價的看漲預期已降溫。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，過去許多人深信房價只漲不跌，但近一年來的市場表現顯然已打破這一迷思。當前房市進入盤整階段，蛋黃區因供需穩定，房價相對有撐；然而，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，隨著投資客大量離場，區域房價也出現鬆動跡象。

儘管房市降溫，但對自住客而言卻可能是進場的好時機。根據中信房屋第三季宅調查，針對何時是最佳購屋時機，有 73.7% 的受訪者認為理想的購屋時機至少需等待 1 年以上，不過，值得注意的是，認為一年內適合進場的比例從上一季的 18.4% 上升至本季的 26.3%，增加 7.9 個百分點，反映市場信心略有回溫。莊思敏表示，市況降溫，屋主心態易軟化，購屋民眾現在反而擁有更充裕的時間去看屋和議價。加之年底傳統購屋旺季來臨，剛性需求遞延出籠，以及政策環境有所鬆綁，近期看屋人潮的確有變多的跡象。

近一年來，建商停工與爛尾樓事件頻傳，也讓不少民眾對預售屋購買感到擔心。為保障消費者權益，內政部預告修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，重點聚焦三大方向：購屋款専款専用、明載信託帳號、提供權益說明書，旨在避免建商資金挪用或資訊不透明，導致購屋民眾權益受損。根據中信房屋第三季宅調查，只有 7.7% 民眾認為內政部此舉能明顯提升購買意願，多數人仍抱持觀望態度。

對此，莊思敏提醒，預售屋從購買到交屋通常需要很長一段時間，而市場波動瞬息萬變，加上當前貸款環境緊縮、買氣低迷，建商違約風險升高，打算購買預售屋的民眾務必要審慎評估建商口碑及財務狀況。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣房市近年受到政策調控、資金流向轉變與產業結構改變的影響，過去視為「穩賺不賠」的房地產投資，如今正逐漸褪去光環。曾經身兼金融從業者與投資客的「睡貓」直言，房地產的未來將不再是投資商品，而是回到最初的「居住需求」本質。他的觀察一針見血，引起許多關心市場走向的民眾廣泛討論。

首先，租賃專法的修正可說是小房東的分水嶺。

過去不少小資族憑藉一間套房就能以租金抵房貸，期待資產慢慢增值，甚至換屋進階。然而，新法上路後，租客保障被強化，契約條款受到嚴格規範，再加上報酬率本就僅有 1% 至 2%，房東還得承擔修繕成本與法律風險，投資報酬率甚至低於定存。對「小房東」而言，黃金年代已經走入歷史。

資金的流向也說明了問題。

當股市每日成交量動輒四、五千億，科技股漲停成為常態，短期獲利遠比房市明顯。相比之下，買房背負二十年房貸、還要繳稅、限貸，最後僅拿到 2% 左右的租金報酬，對投資人來說顯得既吃力又不划算。因此，目前仍有需求的買方，大多數是自住而非投資，這已經改變了房市的基本結構。

不過，這並不代表所有房地產都失去價值。

睡貓指出，真正能撐住場面的，只有少數「黃金地段的住宅」捷運口、明星學區、醫院旁，這些地段因應工作、教育、醫療的剛性需求，依舊會有人願意掏錢購買。但這樣的房子早已不是一般人眼中的投資標的，而是篩選財富的工具，決定誰能留在城市，誰只能被迫外移。

相較之下，過去被視為搶手的黃金店面，卻不再風光。

隨著網購與外送平台的崛起，實體商業受到重創，即使是火車站前或夜市口的店面，現在也常見租不出去的窘境。昔日「一間店面養三代」的傳奇，已經淪為歷史故事。

對中產階級來說，這波轉變最為殘酷。

曾經靠著努力工作、購屋自住再轉換資產，就能逐步累積財富；如今房價過高，買不起投資房，買得起的房子也僅能自住，無法成為翻身的槓桿。不買房，則可能因租金與通膨逐年被侵蝕。房子已經不是階級流動的工具，而更像是一個財務枷鎖。

對房仲業者而言，挑戰同樣嚴峻。

投資客退場後，成交量銳減，店面帶看卻無法成交，僅剩自住需求的市場讓客戶更為謹慎。專家建議，房仲若要生存，必須轉型成為「顧問型仲介」，幫客戶進行稅務與資產規劃，或深耕年輕家庭的自住市場，甚至探索工業地、農地等新領域，否則將面臨淘汰。

綜觀整體情勢，台灣房市已經不再是你我父母那個年代的提款機，而是回歸「一個能安居的地方」。

黃金地段的住宅仍能保值，但黃金店面不會再回到昔日榮景。股市成為資金的新舞台，房市則被定位為生活必需品。對中產而言，這是失去上升管道的絕望；對房仲而言，這是生死存亡的轉折點。未來的房市，將更加冷酷而現實，有錢人買來住，沒錢人只能租，中產階級則被迫背負沉重的貸款，這就是房市的新常態。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年919央行推出第七波信用管制，一年過去，投資客群幾乎銷聲匿跡，成交量更接近腰斬，據中信房屋第三季宅調查結果顯示，有56.7%的民眾認為房價將持平，23%的民眾認為可能下跌，僅20.3%預期房價上漲，對比去年第四季的宅調查數據，當時僅11.5%看跌、29.1%看漲，民眾對房價看漲預期已有所降溫，「房價只漲不跌」迷思被打破。

該調顯示，近四季來看漲房價者漸減，看跌房價者漸增，在今年第二季已出現看跌高於看漲，而今年第三季看跌高於看漲則有擴大的趨勢。

此外，針對何時是最佳購屋時機的調查顯則顯示，有73.7%的受訪者認為理想的購屋時機至少需等待1年以上，不過，認為一年內適合進場的比例從上一季的18.4%上升至本季的26.3%，增加7.9個百分點，反映市場信心略有回溫。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，市況降溫，屋主心態易軟化，購屋民眾現在反而擁有更充裕的時間去看屋和議價，年底傳統購屋旺季來臨，剛性需求遞延出籠，以及政策環境有所鬆綁，近期看屋人潮的確有變多的跡象。

莊思敏表示，過去許多人深信房價只漲不跌，但近一年來的市場表現顯然已打破這一迷思。當前房市進入盤整階段，目前房市進入盤整階段，蛋黃區因供需穩定，房價相對有撐；然而，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，隨著投資客大量離場，區域房價也出現鬆動跡象。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

許多民眾買房，最擔心買到虛坪大、實坪卻很小的物件。為了改善這樣的現象，內政部25日推動虛坪改革，避免不實用的公設出現，讓坪數更紮實。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，「往往這些建商想要把這個容積吃到飽，就會灌很多坪數在這種，所謂的公設面積上面，現在設了一個上限之後，這樣的情況降低很多。」

這次的虛坪改革重點包含，因應超高齡社會，電梯已經等同建築的必要項目，修正增列電梯納入免計容積項目。另外，還要限制管委會使用空間，總容積以1%為上限。再來是停車位和車道空間調整為專有，未來沒買車位的人，不用再負擔車道面積。透過改革，可望讓公設比下降5%。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱指出，「過去會出現，沒有買停車位的人也要去分攤地下停車場的一些公設比例，就有點被灌水的做法，他們應該想要提出一個解決的方向，我覺得這個是好的。」

品嘉建設董事長胡偉良表示，「從明（2026）年開始的這個建案，通通車道不可以納入，但是明年之前又可以，所以將來民眾在買房的時候，一定會很困擾，那我買的到底是有還是沒有，可能會造成很多的混亂，尤其現在在房價往下修的這種情況之下 ，我覺得會給建商帶來更大的困擾。」

國土署表示修法以後，建商總銷售坪數不變，預期未來能減少模糊計算坪數空間，讓購屋市場回歸到總價考量。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為因應老舊建築物機能退化與民眾對居住安全日益重視，新北市政府日前正式發布新版《新北市老舊建築物環境機能整建維護補助要點》，不僅大幅放寬申請門檻，將同意比率降至50％，更將補助比率提高至總經費的85％，每案最高可補助金額達1,500萬元，為老屋延壽與社區翻修提供強力支援。

新法上路後，補助項目涵蓋立面修繕、耐震補強、弱層補強與增設電梯等多元項目，其中「弱層補強」為此次修法新增內容，提供社區針對結構弱點進行加強的新選擇，進一步提升建築抗震能力與整體安全性。

新北市政府都市更新處表示，此次修法以「維護、穩固、力挺」為核心精神，從技術到行政流程全面優化，具體措施包含補助金額上限達總經費85％，每案最高補助1,500萬元；同意比率門檻下修至50％，或經區權會決議；新增補強項目、導入專業審查、簡化行政流程，以及免費提供初步現勘與法令說明會服務，協助社區瞭解申請流程與技術需求。

新北市建築師公會理事長汪俊男指出，此次修法充分反映專業團體與市民的聲音，尤其是「放寬同意比」與「納入弱層補強」兩項關鍵變革，有助鼓勵更多社區啟動翻修行動，提升整體居住品質與都市景觀。

新北市政府都市更新處補充，「老屋不等於危屋」，只要經專業評估結構尚穩，即可選擇進行整建維護，而非直接重建。市府目前已核准471件整建維護補助案，顯示民眾對建築安全與功能提升的關注逐年升高。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「那時候，只要敢開店就賺錢！」一位入行五年的房仲業者回憶疫情房市熱潮時如此感慨。2020年COVID-19疫情爆發後，全球資金狂潮與史上最低利率，將台灣房市推上瘋狂高峰。新建案如雨後春筍般冒出，房仲門店數量暴增，百萬經紀人的成功故事充斥社群媒體，彷彿只要站對風口，連豬都能飛上天。然而五年過去，隨著市場退燒、政策緊縮，這場繁華盛宴背後，正上演一場殘酷的實力淘汰賽。

風口上的黃金時代

疫情期間的房市有多熱？根據房市數據，2024年全台房價指數較疫情前上漲約30%，六都買賣移轉棟數在2021年創下八年新高。低利率環境讓購屋門檻大幅降低，新青安貸款政策更刺激首購族蜂擁進場，當時市場流行一句話：「只要會帶看，業績自然來！」不少房仲新手憑藉市場熱度，短短數月就能達成百萬佣金，社群平台上滿是成交喜帖與業績慶功照。

但這波熱潮背後隱藏危機。台經院研究指出，2024年房市呈現「前高後低」態勢，央行第七波信用管制與限貸政策，讓交易量從高點暴跌逾四成。一名資深房仲形容：「潮水退後，才發現很多人沒穿褲子游泳。」

從運氣到實力的殘酷轉折

「當初以為是實力，其實只是行情好！」一位從業五年的房仲坦言，市場熱絡時，客戶主動上門、成交速度快，許多人誤將環境優勢錯認成個人能力。然而隨著2025年房市進入調整期，買方觀望氣氛濃厚，銀行放款趨嚴，靠運氣起家的經紀人開始面臨生存挑戰。

真正的考驗在於專業深度。成功存活下來的房仲，多半具備三大特質：市場分析能力（能解讀政策與區域行情）、客戶關係經營（建立長期信任而非一次性交易），以及風險控管意識（協助客戶評估貸款與市場波動）。這些軟實力在市場狂飆期常被忽略，卻成為退潮時的救生圈。

環境決定論：你所在的圈子，就是你的未來

「身邊同事每天都在研究市場趨勢，你自然不敢懈怠！」一位北台灣房仲店長分析，從業人員的成長軌跡高度依賴所處環境。當團隊注重專業培訓與道德規範，經紀人更容易培養長期競爭力；反之若充斥短線炒作氛圍，即使短期獲利，最終可能因信譽受損遭市場淘汰。

這種環境效應在數據上也得到驗證。2024年下半年起，六都房仲店頭收店率增加，但注重品牌服務的連鎖體系衰退幅度較小，顯示「專業品牌」逐漸成為亂世中的護城河。

賣厝阿明 未來生存戰：誰能飛得久？

展望2026年，房市將面臨更多變數。美國川普新政權可能引發全球貿易波動，央行限貸政策持續發酵，新青安貸款落日倒數，市場將從「量價齊揚」轉向「量縮價盤整」。阿明預測，未來成功的房仲不再依賴運氣風口，而是必須具備三大關鍵力：

1. 政策解讀力：能快速理解稅制、貸款政策變化並提供客戶解決方案

2. 區域深耕力：在特定商圈建立無可取代的市場情報網

3. 數位整合力：運用數據工具精準鎖定需求，而非盲目撒網

五年房市風口，如同一場震撼教育。

從業者終將明白：風口可以讓豬飛天，但只有鷹能穿越暴風雨。未來市場不再屬於投機者，而是留給那些願意深耕專業、打造個人品牌的長期主義者。正如一位業內前輩所說：「行情好時，大家都是明星；行情差時，才知道誰是真正專業。」這場洗牌才剛開始，真正的贏家，永遠是那些把實力刻在骨子裡的人。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】