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青埔高鐵特區2017年前4月交易量和2016年同期相比增加近九成，不過整體均價下跌15％，顯示在降價效應激勵下，已化為房市具體買氣！全國不動產企研室主任張瀞勻指出，青埔高鐵特區在2014年房價達到高點，曾經飆到4字頭，區域均價每坪約25-32萬元，但2017年均價持續下探，跌至22.7萬元，使得剛性買方開始進場，不過不代表跌勢已停止。



全國不動產觀察實價資料，統計北台灣三大重劃區2016年前4月及2017年前4月交易狀況，發現青埔高鐵特區交易量增89％最多、但也價跌15％最多，而淡海新市鎮則量增34％、價升8％，至於新莊副都心含頭前重劃區交易量增加17％，價格下修12％。張瀞勻表示，三大重劃區中價量表現較為穩健的淡海新市鎮生活較成熟，政府機關及商場進駐，就連區內的新勢國小也成了家長爭相進駐的額滿國小。



全國不動產淡水新市鎮加盟店店長練明進指出，淡海新市鎮2016年受到整體房市景氣拖累，房價跳水至1字頭，降價已達買方滿足點，除了剛性需求陸續進場以外，代表商圈景氣的店面買賣詢問度也提升不少。



練明進表示，尤其是家樂福商圈內的新市一路~二路社區指名度高，價格止跌回升，但重劃區邊陲地段跌勢未見改善，兩相平均之下，房價小幅回升，但不見過去喊破3字頭的榮景。

至於青埔高鐵特定區出現價量背離的狀況，張瀞勻指出，過去青埔特區建商看多不看空，價格一度喊破4字頭，尤其在2014年前樂觀氣氛到達頂點，但經過這2年市場寒風洗禮，建商帶頭降價，位於邊陲地段的建案也守不住價格，1字頭成交案例增加。

觀察1字頭單價成交狀況，2017年前4月交易單價1字頭的即有46筆，2016年同期才23筆，足足增加一倍，顯示殺價取量奏效，也迫使市場加速築底。張瀞勻表示，若購屋族想在這些區域購屋，議價空間會相對大，但要注意的是，部分打出破盤價、自備款分期宣傳手法的建案可能會造成消費者的盲點，仍要考慮公共建設是否真能實現，抑或者建案格局等條件是否能接受，下手前得睜大眼睛看清楚。

依據信義全球資產Sinyi Global最新統計，北市商辦售價從下跌轉為盤整，各商圈售價呈微幅震盪，平均售價與前季相同，維持在每坪83.3萬元。租金方面則終止連漲的趨勢，目前平均租金為2,124元，毛租金資本化率同樣終止連漲回到2.44％。整體而言，僅空置率變動較大，下降至6.08％，比上季收斂，以信義世貿及松江南京空置率降幅較大。內科廠辦部分，售價跌幅也收斂，僅微跌0.17％至51萬，租金、資本化率表現則皆有成長，空置率持續下降至4.76％，本季又以文德段去化表現較佳。



信義全球資產經理王維宏分析，本季數據與上季相比變化不大，也與2016年以來價格下修、租金上調的趨勢不同，2017年Q2是平緩的一季，市場對價格的看法不似2016年悲觀，在租金收入穩定且利率維持低檔狀況下，賣方降價意願降低、信心轉強，但買方也沒有信心加價，因此價格維持在平盤震盪，但成交速度變慢。空置率方面，因2017年缺乏新增供給，且部分舊辦公樓拆除改建也減少可租用面積，因此2017年以去化現有供給為主，空置率持續走低，隨著整體經濟溫和復甦，剛性自用需求仍有一定之交易量，而在價格修正幅度較大的區域，交易趨於熱絡。



從買賣交易來看，本季總體平均售價83.3萬元持平，僅B級辦公售價略有下跌，從商圈來看，以南京四五段跌幅較大，而站前西門、敦南、復興南京商圈價格甚至出現回升，主要受到成交個案價格波動影響，並非整體趨勢所引導的上揚，其餘各商圈價格則微跌。年化毛租金資本化率收斂，平均為2.44％，其中站前西門商圈受惠觀光熱潮及西區門戶計畫帶動，仍以2.79％的毛租金資本化率居冠。

租賃市場方面，本季租金終止連漲，僅信義世貿商圈因頂級商辦帶動使平均租金上漲至2,901元，而空置率再降至8.56％，其餘商圈租金則呈持平或下跌。空置率方面，已連降七季，目前平均為6.08％，本季以信義世貿、松江南京商圈空置率降幅較為亮眼，敦北民生、敦南商圈則因承租方屬性如付租能力高、門牌及大樓等級較高與近來進駐新頂級商辦的承租方重疊，因此表現較為弱勢，空置率上升。



另外，內科廠辦市場，整體表現優於市中心純辦，售價雖持平在51萬元水準，但租金、資本化率上揚，空置率也持續下降。連過去空置始終偏高的文德段，本季空置率都大降1.16％，尤其外圍的潭美段也陸續有去化的消息，租賃市場火熱，也使內科平均空置率降至4.76％，可預期內科空置率將維持向下的趨勢，租金也有機會持續成長，推估在市中心純辦價格無明顯降幅，又無新增供給狀況下，內科對潛在客戶而言仍有吸引力。

據住展雜誌統計，新北市近一年各行政區房價大多持續下探，尤以泰山、新莊、中和等地修正壓力最大，年跌幅均達5％以上。若以近三年來房價表現來看，新北市房價跌幅最高的行政區依序是板橋、五股、土城、新莊與淡水，房價逆勢上揚的僅有林口、樹林與八里。住展雜誌企研室經理何世昌表示，房價跌幅大的區域幾乎都是有感讓利建案密集的行政區，顯示在降價案帶頭之下，確實已對區域房價造成破壞力。



近一年來，新北市主要行政區僅有4處上漲、另14處下跌，上漲的區域依漲幅高低依序為八里、汐止、蘆洲、五股。住展雜誌企研室經理何世昌分析，五股屬於前一波跌深反彈，惟反彈力道並不大，而八里、汐止與蘆洲則是少數高價案釋出而拉抬房價。以汐止為例，汐止房價從高點的4字頭反轉下跌，多數建案讓利降到3字頭，甚至有建案打出2字頭破盤價，但2017年來樟樹灣、汐止區公所與社后地區出數個4字頭以上的高價案，不願屈從讓利主流。



至於跌幅較大的泰山、中和、新莊與土城，年跌幅從4.8％至6.3％不等。而近一年價格跌幅大的區域，大多不是供給量大的區域，意味供給量大小與價格大幅脫勾，讓人看得霧煞煞。泰山是因客源幾乎都是在地客，銷售速度稍慢，建案調降售價來刺激買氣；中和屬於普遍型讓利，多數建案價格紛紛放軟；新莊與土城則是破盤價建案帶頭殺，新莊是副都心與下新莊連環降，土城是暫緩發展區低價撼動市場，迫使其他建案跟進降價。



若以近三年來看，則新北市僅有林口、樹林與八里上漲幅最大，當中又以林口漲幅最大、約9.8％。林口近三年房價上揚的關鍵，在於當地業者普遍對機場捷運通車抱有極大期待，其次是前段捷運A9站一帶高價建案湧現，無論是大、中、小坪數建案，都出現4字頭以上的高成交價。



住展雜誌企研室經理何世昌解釋，現在買方多預期房價應該修正，而林口價格走勢完全不符合買方期待，因此在機場捷運通車後利多出盡，看屋者眾但成交卻有限、人氣旺但買氣冷，於是有建案開始打出極低價廣告戶、或調降成交底價來應對，林口價格已經開始走軟。

近三年跌幅較大的區域如板橋、五股、土城、新莊與淡水，與讓利建案帶頭殺息息相關。板橋價格戰的導火線在江翠北側，重劃區新建案價格比中古屋還少1個字頭；五股是洲子洋重劃區建案直殺至2字頭；土城讓利第一槍是「大同莊園」，現在則由暫緩區建案接棒；新莊頭前與副都心重劃區、下新莊都出現讓利案，只剩舊市區倖免；淡水則是由寶佳領頭殺，由於寶佳量大，使其他建商不得不跟進。



何世昌指出，新北市近期房價仍略顯疲弱，但也正因讓利普遍，成交狀況大幅好轉，讓利拚買氣的策略算是大獲成功。從近年市況來看，目前銷售最好的建案必須讓利二到三成，預期未來新北房價仍有修正空間，下半年買方還會有撿便宜的機會。

台北市48.25％的土地是公有土地，是城市發展的重要資源，台北市政府地政局於2015年1月起全面清查台北市閒置公有空地，並推出「台北地政雲」系統中納入「公地查詢」功能，訂於2017年7月1日正式公開上線，提供各界查詢台北市轄區各類公有土地資料，包含現在的管理機關，有助於活化閒置公地、促進公地利用。

公有土地占台北市土地面積48.25％，然而一般民眾不易取得公有土地資訊，在開放政府之理念下，地政局推動「台北地政雲」系統中納入「公地查詢」功能，並於2017年7月1日正式上線，提供台北市約15萬筆的公有土地資訊，除涉有敏感性資料或有其他特殊情形，經函詢600多個公有土地管理機關，檢視後回復不宜開放之土地約2千9百餘筆，約占公有土地總筆數2％，其餘98％的公有土地均可開放查詢。

觀察各行政區公有土地面積表，位於市中心的中正區、中山區、大安區、松山區、信義區，公有土地皆占比其行政區面積超過50％，前3名的中正區、中山區、大安區更超過60％，主因中央政府機關所在行政區，或是取得公有土地興建之公共設施較為完善所致。



台北地政雲「公地查詢」系統已建置完成，查詢功能包含四大主要特色：

1.查詢方式簡單：使用者得以地號、門牌或直接於地圖上點選查詢各筆土地相關資訊。

2.揭露土地權屬情形：提供查詢土地權屬，包括國有、台北市有及其他權屬情形。

3.顯示管理機關：除供查詢土地權屬，如為公有土地，則會揭露現在的管理機關。

4.依公有土地權屬情形顯示顏色：含有公有持分之土地權屬，於地圖上依公有土地權屬情形顯示顏色，例如紅色為國有、藍色為台北市有、黃色則為公私共有。

除了「公地查詢」的功能外，使用者同時可查得本局辦理「本市公有非市有閒置土地清理成果」、「公有土地完成無償撥用」及提供「台北市公有土地資料」等成果，相關資料已發布至台北市政府資料開放平台，免費供使用者瀏覽及程式開發者加值應用，可促進土地合理有效利用，同時使政府施政透明公開。



除了上述公有土地資訊公開，地政局早於2015年1月起即全面清查台北市轄區內非市有、非市管之閒置公有空地，共計16,153筆，面積 5,455.53公頃，104年公告現值達1兆4,000億元，並將所整理的公有土地資料提供本府相關局處評估並研擬使用計畫，作為後續土地活化利用之參考。



另為減輕市府的財政負擔，本局再清查其中可無償撥用約1,800筆閒置公有空地，面積約130公頃，以2015年公告土地現值計算約1,500億元，並於2015年3月27日將清查結果送各目的事業主管機關依實際需求評估，並召開專案會議協調由各機關辦理無償撥用。

統計自2015年至2017年6月底為止，台北市政府各用地機關已完成無償撥用取得土地面積33.72公頃，以2017年公告現值計算，為市府增加約484億元可運用的土地資產，累計市府無償撥用取得面積已超越2011年至2014年總和的6.45倍，可達成公有土地「管用合一」，並加速推動市政建設。



至於目前尚無使用需求的閒置公地，除接續推動短期使用方案外，並已列冊函送都市發展局納入各行政區都市計畫通盤檢討，優先檢討變更為各類公共設施用地或其他使用分區，持續活化閒置公地、促進公地利用，提升民眾生活品質，打造台北成為永續宜居城市。

轉眼間今年已過半，各家房仲交易量出爐，根據住商統計今年6月全體系交易量，和5月相比全台量增1.8%，整體交易持平，在區域表現上，台中市翻紅，成長10.5%，高雄市成長2.7%居次，新北市下滑最多，但也僅量縮1.1%，六都中除了台中市有亮眼表現外，其他5都相較前一個月沒有太大的變化。

▲今年6月房市受梅雨季干擾，全台交易量呈現持平。

而根據台灣房屋地產集團統計台灣房屋與優美地產成交行情也呈現持平，對比5月價量差距都在1%上下，交易量增較多的為新北6.3%，桃園市4.8%，房價較5月降幅最大的為台中市，降了-7.2%。七都平均量增1.11%，價格微減0.72%。

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住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，今年第2季由於天候因素，時有大雨干擾，買氣受到影響，另一方面，許多區域新案量體大，建商為清庫存，再三推出降價取量策略，使得新屋、預售屋價格越來越貼近中古屋行情，以至於中古屋價格受到挑戰，由於屋主讓利空間有限，中古屋買氣難以推展。

展望下半年，永慶房產集團業管部資深經理謝志傑認為，需要振興措施刺激才可樂觀期待，建議有意售屋的屋主，適度讓價，貼近買方需求，增加成交機會。

台北市近半的土地都是公有地，是城市發展的重要資源，地政局從前年1月起全面清查閒置公有空地，列冊面積有5,455.53公頃，104年公告現值高達1兆4,000億元，其中可無償撥用約1,800筆、面積約130公頃，以104年公告土地現值計算達1,500億元，後續將評估協調各機關辦理無償撥用，活化閒置公有地。

▲地政局統計，台北市非市有、非市管的閒置公有空地共16,153筆，面積5,455.53公頃，104年公告現值高達1兆4,000億元，圖為示意照。

觀察各行政區公有土地面積，市中心的中正區、中山區、大安區、松山區、信義區，公有地比重都超過行政區面積的50%，中正區、中山區、大安區更超過60%，地政局分析，主因是區域為中央政府機關所在，或是取得公有地興建的公共設施較為完善。

經過地政局清查結果，台北市非市有、非市管的閒置公有空地共16,153筆，面積5,455.53公頃，104年公告現值高達1兆4,000億元，所有公有地資料已整理提供相關局處評估並研擬使用計劃，作為未來土地活化利用參考。為減輕財政負擔，地政局又清查其中可無償撥用約1,800筆閒置公有空地，面積約130公頃，以104年公告土地現值計算約1,500億元，且已將清查結果送至各目的事業主管機關評估，並召開專案會議協調由各機關辦理無償撥用。

地政局表示，統計自2015年至2017年6月底，北市府各用地機關已完成無償撥用取得土地面積33.72公頃，以106年公告現值計算，為市府增加約484億元可運用的土地資產，累計取得面積已超越2011年至2014年總和的6.45倍，加速推動市政建設。至於目前尚無使用需求的閒置公地，除了接續推動短期使用方案，已由都發局納入各行政區都市計劃通盤檢討，優先變更為各類公共設施用地或其他使用分區，提升民眾生活品質。

台北市地政局今天說，台北地政雲系統加入「公有土地查詢」，並從7月1日正式上線，民眾可查詢到國有和市有土地資料，希望間接促進活化閒置公地。

地政局表示，台北市土地面積約2萬7179公頃，其中國有地約7817公頃、市有地約5055公頃，合計有1萬2872公頃，占所有土地的48.25%。

地政局自去年1月起全面清查台北市轄內閒置公有土地，觀察各行政區公地比率，以中正、中山、大安區的公有土地所占比率最高，中正區以中央機關最多、中山區則是國防部、大安區則是學校用地。

地政局表示，民眾過去不易取得公有土地資訊，透過推動台北地政雲系統中的「公地查詢」功能，盼可活化和促進公地利用，該功能也在7月1日上線。

地政局說，除「公地查詢」外，也辦理「公有（非市有）閒置土地清理成果、公有土地完成無償撥用」等資訊，民眾可至「台北市政府資料開放平台」查詢。

信義房屋內部統計6月房市交易資料，前28天房市交易量月微增5%，但年減6%，雖然6月梅雨不斷，但影響房市有限；至於房價表現，主要都會區6月平均成交房價普遍高於5月。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，6月房市逐漸步入上半年的旺季尾聲，觀察市場買氣並未較5月衰退，主要是今年房市遞延買盤緩步回流，加上部分地區房價有一段修正幅度，吸引有需要的買方擇優進場，尤其是北市市中心與新北市的第一圈買盤回溫，略微拉高6月的平均成交價格。

信義房屋6月房市成交表現部分，台北市6月房市交易量較5月增加約1成，平均成交單價62.7萬元，較5月的每坪62萬元微增，明顯高於去年同期的每坪60.3萬元，影響原因除了房價止跌回穩外，台北市的松山區、中山區與大安區的市中心住宅，在房價修正過後吸引自用型買盤進場購屋，市中心的房價相對較高，拉高平均成交價格。

至於新北市狀況類似，新北市交易量月增約8%，6月平均成交單價每坪34.2萬元，高於5月的32.9萬元與去年同期的33.9萬元。若觀察個別區域的表現部分，不難發現第一圈的買氣回溫，包括板橋、新店與三重區的交易量都明顯回溫，因此拉高新北市的平均單價。

至於桃園市的交易量微幅衰退，台中市同樣衰退一成上下，高雄市6月的交易量大致與5月持平。曾敬德表示，上半年的旺季在6月後即將告一段落，緊接著就是7、8月的房市淡季，不過買氣狀況仍維持穩定，加上政策對房市干擾逐漸淡化，房市可望回歸正常供需表現，今年整體房市將呈現「價平量增」的機率較高。