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【私人購地陷阱大公開】第一次買地必知注意事項與套繪查核

對於許多首次購屋者而言，跳過仲介直接與地主進行土地交易，看似能省下服務費，卻可能隱藏更多風險。台灣的土地買賣涉及複雜法規和程序，尤其是私人間交易，更需要謹慎處理。本文將依據台灣相關法規，為您剖析私人購地的重要注意事項與正確流程，特別是「套繪管制」的查核與影響，幫助您保障自身權益，避免陷入不必要的法律糾紛。

一、購地前的盡職調查

產權調查是首要任務：在簽訂任何協議之前，務必向地政事務所申請土地的登記謄本，詳細查明產權登記情形。確認地主是否為真正所有權人、土地有無設定抵押權或其他權利限制（如地上權、典權等）。同時需確認土地是否有其他共有人，若有的話，必須獲得全體共有人同意才能出售，否則交易可能無效。

土地分區與使用限制：台灣土地依《區域計畫法》與《都市計畫法》分為不同使用分區（如都市土地、非都市土地）。購買前必須查明土地的分區類別（如住宅區、農業區、工業區等）及其相關使用限制，這將直接影響您能否以預期方式使用土地。特別是農地，雖已開放非農民購買，但仍需遵循「農地農用」原則。

訴訟與糾紛調查：確認該土地目前是否有訴訟糾紛（如產權爭議、界址糾紛等）或被查封等禁止處分的情形。這些資訊可向法院或地政機關查詢。

二、關鍵檢查：確認土地是否遭「套繪管制」

什麼是套繪管制？

「套繪管制」是政府建築管理機關（如工務局、都發局）為了避免土地被重複使用於建築，或確保法定空地、農地農用等法規目的，而在地籍套繪圖上進行標示的行政管理措施。簡單來說，被套繪的土地在解除管制前，可能無法申請建照或興建任何建築物。

套繪管制的常見類型：

1. 法定空地套繪：依據《建築法》第11條，建築基地必須留設一定比例的法定空地（例如為了防火、採光、通風）。這些法定空地會被套繪管制，不得分割、移轉或重複建築使用。

2. 農地套繪：依據《農業用地興建農舍辦法》第12條，已興建農舍的農業用地及其配合使用的耕地，主管機關會進行套繪標示。未經解除套繪管制，該農業用地不得辦理分割。

3. 建照套繪：土地若曾申請建造執照但未如期興建（建照已逾期失效），然而套繪管制可能仍未解除，導致後續無法再申請建照。

如何查詢套繪管制？

1. 線上查詢：部分縣市政府（如台北市、新北市）提供「建築物地籍套繪查詢系統」。您可以輸入土地地號或地址初步查詢。

2. 書面申請：最保險的方式是向土地所在地的縣市政府的建築管理主管機關（如工務局、都發局）或鄉鎮市區公所申請書面查詢，並可申請「無套繪證明」。買方應要求賣方提供此證明，或將「確認土地無套繪管制」明確列為買賣契約的停止條件。

若發現土地遭套繪管制怎麼辦？

解除套繪管制通常需要向原核發建築執照或進行套繪的主管機關提出申請，流程可能複雜且需鄰地所有人配合。強烈建議在購買前徹底查清，避免購買後才發現無法使用的困境。

三、交易流程與契約簽訂

簽訂正式買賣契約書：即使為私人交易，也必須簽訂詳盡的不動產買賣契約書（私契）。

契約應明確記載：

買賣雙方基本資料與土地標示（地號、面積、位置）

買賣總價款、付款方式與期程（通常分頭期款、用印款、完稅款與尾款）

稅費負擔約定（一般規定：土地增值稅由賣方負擔；契稅由買方負擔）

點交日期與方式

違約罰則

強烈建議委任專業地政士（土地代書）協助審閱與起草契約，

以確保契約內容公平合法，並委託鑑經履保第三方保障雙方權益。

付款方式與資金安全：私人交易最風險的環節就是付款。切忌一次付清鉅額款項。

應採用分期付款方式，並與交易流程掛鉤：

1. 簽約款：簽約時支付一部分價金（通常約10%）。

2. 備證用印款：賣方備齊過戶所需文件並用印後，再支付一期款項（通常約10%）。

3. 完稅款：繳清所有稅費後，支付下一期款項（通常約10%）。

4. 尾款：於土地完成所有權移轉登記，並點交無誤後，才支付最後尾款（通常約70%）。

記住，價金交由鑑經履保第三方，待條件成就後再撥付給賣方，才能確保交易安全。

四、稅務與過戶登記

申報與繳納稅費：買賣雙方需向稅捐機關申報土地增值稅及契稅。完納稅捐是辦理所有權移轉的前置條件。務必取得相關完稅證明。

辦理所有權移轉登記：完稅後，應儘速（建議在簽約後30天內）檢附相關證明文件（如契約書、稅單收據、身分證明文件等）向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。建議全程委由專業地政士協助辦理，以確保登記程序順利完成。

其他稅務考量：完成移轉後，買方成為新所有權人，需開始負擔地價稅。若未來地上有建物，則需繳納房屋稅。

私人向地主購地雖可省下仲介費，但每個環節都需自行把關，對於首次購地者而言挑戰不小。

「信任固然好，但查證更重要」。無論您與地主交情多好，都應堅持進行完整的產權調查、特別是確認土地有無「套繪管制」、簽訂正式契約並委請專業地政士協助辦理過戶與付款事宜，將風險降到最低。唯有透過嚴謹的程序與專業的協助，才能確保這項重大投資的安全，讓您順利圓滿購地夢想，避免後續衍生無窮的法律紛爭。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對全球貿易格局變動及地緣政治風險升高，企業資產活化與擴廠佈局雙軌並行，帶動台灣工業地產市場熱絡。根據信義全球資產公司最新統計，今（2025）年前8個月工業地產交易金額已達562億元，佔整體法人商用不動產交易量的6成，創下歷史新高。

信義全球資產總經理林三智指出，在國際金融情勢與美國新一輪關稅政策雙重壓力下，台灣企業紛紛調整資產結構，一方面出售低使用率廠房以提升資產效益，另一方面則加速布局新廠房，強化產能與地緣整合效益。

今年市場中已出現11筆單筆交易金額逾10億元的大型工業地產案，包括友達、宏達電、和碩、穩懋半導體與泰豐輪胎等知名企業皆參與其中。其中，台達電以69.5億元購入泰豐輪胎觀音廠，成為年度最大宗交易案。該筆土地與台達電中壢總部具地緣優勢，可望帶來整合效益與產能支撐。

林三智分析，賣方釋出資產的主要目的為三，其一是轉投資符合未來營運需求的新型商用不動產；其二，用以挹注研發及推動轉型升級；其三，補充營運資金，減少貿易與關稅波動帶來的財務壓力。

不過，儘管上半年市場表現亮眼，但美國4月宣布的對等關稅措施，已對市場交易節奏產生影響。統計顯示，4月至8月的工業地產交易量為443億元，較去年同期減少12％，意味企業在重大不動產決策上更加審慎，資產談判與交易時程可能延長。

林三智建議，對於有時效壓力的賣方而言，應根據實價登錄與市場行情合理調整價格期待，提升資產釋出效率，及早轉換資金以利後續營運規劃；而有擴廠需求的企業，則可趁市場釋出標的增加之際積極進場，為長期發展提前卡位。

在資產活化與轉型升級雙重動能推動下，工業地產將持續成為企業策略重點，後續市場發展備受矚目。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年來青年族群逐漸成為買房主力，不過隨著房價高漲，購屋壓力日益增重。住商機構彙整聯徵中心資料，全台20~40歲購屋族群，上半年平均需拿出342.8萬元的頭期款；其中，房價最高的台北市，頭期款則平均需準備668萬元，相較去年同期，多出近百萬元。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，房市雖說已進入盤整期，惟價格未明顯重挫，且由於銀行滿水位等因素，全台貸成數明顯降低，青年購屋壓力之重不言可喻。

全台購屋壓力升溫，北市青年自備款壓力最大

住商機構根據聯徵中心最新數據，彙整上半年六都暨全台20~40歲購屋族群相關房貸統計資訊，其中根據平均鑑估值與平均核貸成數，計算出青年購屋族的平均自備款。統計顯示，全台上半年青年購屋者平均自備款約需342.8萬元，相較去年同期增加23.5萬元；其中，北市20~40歲青年上半年平均頭期款達668萬元，為六都中最高，且相較去年增加99.7萬元，換言之，北市青年若晚一年買房，需多準備近百萬元的頭期款。

賴志昶認為，北市過往即是房價高漲區域，購屋負擔更是重中之重，加諸近期受銀行滿水位、限貸令等因素，民眾購屋申貸條件日益艱困，就算是相對較受銀行方青睞的青年族群，上半年平均核貸成數也僅剩71.4%，更增添北市青年購屋壓力，致使青年族晚一年買房需多自備百萬元的艱辛局面。

核貸成數下修，台北與高雄最明顯

賴志昶觀察，根據聯徵中心數據，不管是六都或全台，皆呈現平均貸款成數下降趨勢，其中尤以台北市、高雄市的貸款成數下降最多，主因各有不同，其中北市由於多屬高總價產品，受信用管制影響甚鉅，使銀行下修成數以降低授信風險；高雄市受惠於科技產業進駐，房價快速上漲，不過在地青年族群所得與房價落差擴大，加諸全台房市具有翻轉風險，致使銀行收緊核貸條件。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，年輕購屋族在面對自備款增加、核貸成數下降與利率墊升等三重壓力時，更需要審慎評估自身財務狀況，尤其市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸今年整體市場盤整氛圍確定，購屋人應慎選置產地段，以免市場氛圍波動時，讓手中愛屋反而淪為負資產。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

非法翻拍名冊、寄開發信？房仲個資亂用恐吃上牢飯

房仲業者為求業績，時常遊走法律邊緣獲取客戶個資，近年來已引發多起法律糾紛。從非法取得住戶名冊到未經同意寄發開發信，這些行為不僅侵犯隱私權，更可能面臨刑事責任與高額賠償。房仲業競爭激烈，從業人員為求業績往往不惜鋌而走險，違法取得並利用個人資料。最常見的違法態樣包括透過非正當管道購買客戶名單、未經許可進入社區大廳翻拍住戶名冊，以及從不明管道取得屋主個人資料用於開發案件。這些行為已經嚴重違反《個人資料保護法》的相關規定。

常見違法態樣與實際案例

除了非法取得個資外，房仲業者還經常非法處理或利用個人資料。例如將取得的個人資料用於特定目的以外的用途，或將資料對外不當流通。實務上常見的是未經同意就寄發開發信給住戶，且在信封寫出完整姓名而非僅標註「貴住戶」，這種行為已經構成明確的個資法違反。

另一個常見問題是未盡告知義務。根據個資法規定，對於非當事人提供的個人資料，應於蒐集前向當事人告知資料來源及其他應告知事項。但許多房仲業者往往忽略這一義務，直接使用獲得的個資進行業務開發。

2025年新北地院就判決了一起典型案例。簡姓台商涉嫌在中國招募團隊，蒐集大量台灣房產個資後創建「房仲查詢系統」，該系統搭配台灣建物第二類謄本及地政系統，能撈出屋主正確身分資訊，前後共獲利2827萬元。法院最終依違反《個人資料保護法》判簡嫌1年6個月有期徒刑。

違反個資法的三重責任

違反個資法可能面臨行政、民事與刑事三重責任。在行政罰鍰方面，若違法蒐集、處理或利用個人資料，主管機關可處5萬至50萬元罰鍰。

民事賠償方面，若受有損害，被害人可提起民事訴訟，請求損害賠償。根據個資法規定，每人每一件可求償500元至2萬元，如能證明實際損害更高，則可按實際損害求償。

最嚴重的是刑事責任。違反個資法，意圖營利而非法蒐集、利用個人資料者，最高可處5年以下有期徒刑，或併科100萬元以下罰金。2025年新北地院的判決就是典型案例，被告不僅面臨刑事處罰，還需追繳不法所得。

專家觀點與建議

房仲業者應建立合規的個資取得與使用流程。避免透過非正當管道獲取客戶資料，所有個資使用都應取得當事人明確同意，並遵循特定目的使用原則。隨著2025年個資法修法強化監管，企業面臨的法遵壓力與風險將顯著提升。建議企業應儘速制定並合規所處產業之「個資安全維護管理辦法」，避免直接曝險。民眾若發現個資被不當使用，可先委請律師代為寄發存證信函表達維權意旨，限期請求改善。如改善未果，可逕行對其進行相關法律爭訟程序。

房仲業者違反個資法的案例層出不窮，從非法取得住戶名冊到未經同意寄發開發信，這些行為不僅侵犯隱私權，更可能面臨刑事責任與高額賠償。隨著2025年個資法修法強化監管，企業應更加重視個資保護合規性。專家建議，房仲業者應該建立完善的個資管理制度，確保所有個資取得與使用都符合法規要求。同時，消費者也應該提高警覺，發現個資被不當使用時及時採取法律行動，共同維護個資安全與隱私權益。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

媒體報導，為了解決房貸荒問題，中央銀行近期再找國銀「喝咖啡」。不過央行表示，並無喝咖啡一事；央行將持續追蹤銀行自主管理改善方案，目前執行至第2季，計畫將執行至今年第4季，會再來檢視成果。

央行預計9月18日舉行理監事會議，由於行政院長卓榮泰日前向金融業界喊話「水龍頭開大點」，央行是否將放寬房市管制，受到矚目。

近日媒體報導，央行找來幾家國銀「喝咖啡」，談論關於不動產放款事宜，似乎有為鬆綁預作準備的味道。

不過央行表示，近期並未約談或召集銀行座談，沒有「喝咖啡」這件事。

央行去年8月中旬採取道德勸說，請銀行自主控管未來一年（去年第4季至今年第4季）的不動產貸款總量，目前執行至第2季，僅少數銀行未達標，會持續追蹤。

儘管市場傳出房貸水位趨緊，央行表示，每家銀行的資產規模、營運特性有所不同，改善計畫並非同一套標準，而是由銀行根據自身經營情形提出，央行也將逐季檢視。

央行數次強調，銀行信用資源應優先提供無自用住宅民眾購屋，以及不應影響業者推動都更、危老重建、社會住宅等配合政府政策用途等所需資金。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市已奄奄一息，但房價仍呈現局部微幅鬆動，而且尚未出現連續二季下跌的下修格局，若央行第七波不動產信用管制措施有機會在第四季、或2026年第一季鬆綁，房市會有助於迎來曙光嗎？對此房市專家保守看待，「央行管制措施若獲得鬆綁，有助於提升購屋信心，房市或許會迎來復甦的曙光，只是這道曙光較為微弱！不會過於燦爛！」

馨傳不動產智庫執行長何世昌今（3）日指出，因房貸亂象嚴峻，央行在「不動產放款集中度」緊迫盯人的態度可能轉變，讓國銀有較大的放款空間。

何世昌表示，如果央行的作法使國銀與申辦房貸的民眾鬆一口氣，因貸款而面臨違約的風險，可望因此降低。雖然央行適時調整措施，獲得購屋族掌聲，但相信央行勢必背負龐大壓力，也會招來另一派的批評。

此舉是否意味著央行即將鬆綁管制措施？何世昌認為，「應該未必」。

他分析，央行第七波不動產信用管制已經祭出近一年，但房市管制不會是永久的，民眾要買房就要把握逃生通道，而逃生通道的鑰匙目前在央行手上。

至於究竟有沒有可能，央行會鬆綁第七波信用管制？何世昌指出，依照央行此前鬆綁選擇性信用管制的軌跡，往往是採取陸續鬆綁的漸進式模式；而鬆綁的其中一項觀察指標，正是「房價」。

何世昌表示，在中古屋房價方面，2025年第一季、第二季的「信義房價指數」連續下挫，已構成「反轉」的廣義定義。不過，代表預售新建案的「國泰房地產指數」，今年僅第二季下跌，第三季仍在未定之天。

何世昌表示，如果第三季「國泰房地產指數」續跌，中古屋、新建案房價都呈現反轉，央行最快會在今年第四季（12月）、慢則會在明年第一季（3月）鬆綁第七波管制措施。管制措施若獲得鬆綁，有助於提升購屋信心，房市或許會迎來復甦的曙光，只是這道曙光較為微弱、不會過於燦爛。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

晚10年買房，每戶房貸多揹300萬元。根據聯徵中心最新發布，第二季全國新增房貸金額超過1千萬元，對比10年前同期，第二季買房的民眾要多揹300萬元房貸，再加上新青安申貸數爆量，以及前幾年房市熱絡，導致銀行資金加速流進房地產。

根據聯徵中心統計，今年第二季全國新增房貸件數為3.8萬件，單件平均房貸金額約1018萬元，進一步觀察去年同期，新增房貸件數高達6.5萬件、單件平均房貸金額約1016萬元，房產業者指出，可看出信用管制、總量管制之前，房市買氣相當熱絡，吸引更多資金往房地產集中。

再觀察2016年同期，單價平均房貸金額約708萬元，對比今年第二季，晚10年買房要多負擔300萬元的房貸金額。

過去20年鮮少出現房貸吃緊情形

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去二十年鮮少聽聞銀行房貸資金如此吃緊，頂多是個別銀行因為放款太多而踩煞車，反觀這次因第七波選擇性信用管制，再加上房貸總量管制等政策齊出，促使房貸資金供不應求，銀行更直接拉高利率、手續費等。

他指出，房貸資金吃緊的因素很多，主因還是房價大漲後，每戶新增房貸的金額需求大增，再加上目前房貸主流是寬限期再加上30年期房貸，整體房貸資金回收速度變慢，以及前幾年房市大多頭時，建商高價搶地、民眾排隊買房，且已進入大量交屋潮，但卻碰上央行兩度調高存準回收市場資金，以及銀行自主管理房貸策略等，就造成目前房貸資金吃緊的現況。

從2009年金融海嘯後，國人已經太習慣低利的資金寬鬆環境，但曾敬德認為，央行連續升息後也明確指出資金面趨於緊縮，這一次經驗更會讓購屋民眾明白，房貸環境是會改變跟趨嚴。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今（2025）年8月六都建物買賣移轉棟數出爐，總計僅約1.67萬棟，不僅較上月下滑12％，與去年同期相比更大幅減少32％，顯示房市買氣明顯降溫。專家指出，市場正處於整理期，買方觀望氣氛濃厚，未來房市動能仍將高度仰賴政策面，尤其年底將屆滿1年的房貸自主管理政策是否調整，成為市場關注焦點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，8月地政機關可辦理過戶的工作天數較7月減少約1成，是造成月減的主因之一，但年減幅度則顯示出房市已從熱絡轉向冷靜。即便在過往買氣相對穩定的都會區，也無一倖免，六都無論北中南，均呈現雙位數年減。

其中，台北市8月移轉棟數僅1,704棟，年減達33％；新北市則為3,777棟，年減34％；桃園市3,292棟，年減30％；高雄市也僅2,576棟，年減幅高達35％；台南市更減至1,572棟，創下37％的年減幅。唯一逆勢成長的為台中市，雖年減25％，但在月增方面小幅上揚2％。整體而言，六都房市已明顯步入整理期。

曾敬德進一步指出，自去年8月起實施的「房貸自主管理措施」即將於年底期滿，這項政策對於貸款條件造成一定限制，也讓許多潛在買方轉為保守觀望。而隨著時間逼近政策期滿，市場近來也逐漸出現關於房貸鬆綁與否的討論聲音，尤其9月即將召開的中央銀行理監事會議，雖不預期會有大幅度政策轉向，但年底是否調整現行管制力道，將成為牽動市場信心的重要指標。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

不畏房市景氣低迷，高雄市地政局今天公告，高雄市第3季開發區土地標售，將推出5標5筆建地，於9月17日開標，合計總底價達新台幣12億2136萬7279元。

高雄市地政局今天在新聞稿表示，今年第3季開發區土地標售，共計推出5標5筆建地，包括第89期重劃區，鄰近小港國際機場、高雄港，區內有10公頃小港森林公園。此次推出1筆973坪商三土地，臨松園一路，形狀方正易規劃。

另外，高雄大學區段徵收區，區內因後勁溪整治及周邊綠美化、家樂福進駐商圈形成及新台17線興闢，社區環境佳；地政局釋出1筆住三土地，面積約1000坪，臨大學東路，有高雄大學第一排景觀，近中山高中及家樂福商圈。

還有位於仁武區愛河上游第100期重劃區，開發完成後興闢公園、綠地、河道及滯洪池公園。此次推出2筆小面積住三土地，面積分別為41坪及59坪，皆臨8米信義巷，鄰近高雄國際滑輪溜冰場、草潭埤滯洪公園與八卦休閒公園等。

另一筆楠梓區援中段二小段13-21地號土地，位於大學五十八街與援港路口附近，屬狹長形畸零地，投標人如欲參與投標，依規定應檢附公有畸零地合併使用證明書，否則投標無效。

地政局表示，第3季土地標售作業今天公告，並訂於9月17日開標，合計總底價12億2136萬7279元。民眾可前往市府四維行政中心7樓地政局土地開發處土地處分科索取標售海報及標單，或上地政局等官網查詢下載相關資料。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年來青年族群逐漸成為買房主力，不過隨著房價高漲，購屋壓力日益增重。住商機構彙整聯徵中心資料，全台20~40歲購屋族群，上半年平均需拿出342.8萬元的頭期款；其中，房價最高的台北市，頭期款則平均需準備668萬元，相較去年同期，多出近百萬元。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，房市雖說已進入盤整期，惟價格未明顯重挫，且由於銀行滿水位等因素，全台貸成數明顯降低，青年購屋壓力之重不言可喻。

住商機構根據聯徵中心最新數據，彙整上半年六都暨全台20~40歲購屋族群相關房貸統計資訊，其中根據平均鑑估值與平均核貸成數，計算出青年購屋族的平均自備款。統計顯示，全台上半年青年購屋者平均自備款約需342.8萬元，相較去年同期增加23.5萬元；其中，北市20~40歲青年上半年平均頭期款達668萬元，為六都中最高，且相較去年增加99.7萬元，換言之，北市青年若晚一年買房，需多準備近百萬元的頭期款。

賴志昶認為，北市過往即是房價高漲區域，購屋負擔更是重中之重，加諸近期受銀行滿水位、限貸令等因素，民眾購屋申貸條件日益艱困，就算是相對較受銀行方青睞的青年族群，上半年平均核貸成數也僅剩71.4%，更增添北市青年購屋壓力，致使青年族晚一年買房需多自備百萬元的艱辛局面。

賴志昶觀察，根據聯徵中心數據，不管是六都或全台，皆呈現平均貸款成數下降趨勢，其中尤以台北市、高雄市的貸款成數下降最多，主因各有不同，其中北市由於多屬高總價產品，受信用管制影響甚鉅，使銀行下修成數以降低授信風險；高雄市受惠於科技產業進駐，房價快速上漲，不過在地青年族群所得與房價落差擴大，加諸全台房市具有翻轉風險，致使銀行收緊核貸條件。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，目前銀行滿水位問題難解，年輕購屋族在面對自備款增加、核貸成數下降與利率墊升等三重壓力時，更需要審慎評估自身財務狀況，尤其市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸今年整體市場盤整氛圍確定，購屋人應慎選置產地段，以免市場氛圍波動時，讓手中愛屋反而淪為負資產。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】